京东有河，河上七门水坝依次而立，以蓄水而行船，故得名坝河，又称阜通七坝。此河西起紫禁城脚，东注汉水温榆，乃元世祖时期，为缓解江南粮赋入京压力，敕令都水监郭守敬修造，以通漕运。
坝河通航，漕运日盛，河上船舸络绎不绝，岁运粮米数百万石。借坝河之繁闹，临河数十里，百废皆兴，胭司酒肆，驻落两岸。往来船只，河岸商铺，喧华无比，夜夜通明，更有诗云：
氲波承百味，霁月听玉篪。
闻声望七坝，无人问京师。
天道轮还，万物繁荣皆有尽数。时至元末，坝河之水日渐薄涩，水浅船低，更逢纷争四起，民生凋敝，以致七坝废止。可叹昔日坝河沿岸，醉语烟歌，却任光阴琢磨，凋若残烛。待到明太祖破元立明，虽民生转盛，但坝河一带已风光不复。
坝河既衰，其下游鲜有人际，遂为乱葬之地，受刑恶徒、无名尸骨皆埋葬于此。逆流而上，近京师外城，却有一片竹林丛立于河阳。临河得一佳所，此宅倚竹林而居，四方庭院围簇五六楼阁。正院门外对立两株玉兰树，脂白肌青。院门顶吊两盏红灯笼，当中悬挂一副小匾，上书四字——筠茵雅苑。
此宅貌似清幽，实则衔花弄柳之地，宅主名曰玥娘，原是城中润玉楼的花魁，恰得户部侍郎萧嵩宠爱，年及花信便赎了身。这玥娘也算豁然之人，自明出身青楼，惮于侍郎妻妾讥侮，几番相求，亦不肯嫁入侯门。侍郎不欲强娶，便许了她银两，于城东为其筑建宅院以作二人幽会之所。
且说这玥娘，生得一具纤袅身，落得一副花容貌，倒也不负萧郎一昧倾心。虽终得了清白身，移居那竹林幽宅，却也受不住这恬静寡欢的生活。玥娘不禁自叹，芳菲诚可妒，自有零落时，不知待到徐娘半老，萧郎是否依然如故。未过多久，便忖度寻些热闹事做，思来想去，除去一身娇柔惹人垂爱，却也身无长技，何不善用这天赐佳所，重操那涂脂挽绢的老本行？不容多虑，便散去大半积蓄，赎了几个昔日姊妹，将这幽僻深宅装点一番，做起了竹林艳馆的老板娘。虽实为青楼，却不曾营门接纳商贾坊客，只为鸿儒官宦秉灯相迎，而这“筠茵雅苑”四字，则诚为附庸风雅之意。筠茵雅苑既成，借玥娘之声名谐竹林之雅意，往来访客不断，夜夜笙歌，久而久之，竟也成京城一大名苑。
明宣德三年，保定府秀才徐晋，随同乡柳子承赴京赶考。徐晋此人，字亦卓，乃保定乡绅世家独子，年方及笄，虽出身书香门第，却心无孔孟，平日放浪不羁，自言只好红颜佳酿，但求徒守祖业，此次赴考，也是拗不过其父所迫，勉强出行，止当游历一番。同行之人柳子承，字明瑞，徐晋总角之交，出身官宦，其父乃保定府通判，常游赴京师。此二人落足京城太白书院，即抵住所，柳子承便独自外出。是夜，徐晋辗转难眠，忽闻门枢之声，遂知同伴归来，起身便问归从何处。这柳子承倒是无意相瞒，道明从筠茵雅苑而归。徐晋又问：“不知这筠茵雅苑乃是何处？可是品茗赏竹之地？”子承仰面而笑，回道：“徐兄所猜倒略有类同，不过所品非茶，所赏非竹罢了。”言毕，柳子承便将筠茵雅苑之前世今身俱以告之。徐晋听罢，甚为神往，遂求子承引荐同行，子承满口应许，二人便睡下了。
翌日，徐晋岂曾有心功读圣贤，读书之心皆已充斥烟花醉柳。申时即过，二人便早早离开书院，沿坝河东去。徐行路上，柳子承问道：“徐兄可知，这筠茵雅苑中人称‘筠茵三绝’所指何物？”徐晋摇手，自云不明。子承又道：“所谓‘筠茵三绝’，其一，所指院内核珞树，此树源于南海，中原甚为罕见；其二，则是用这核珞果酿制的合欢酒，据闻此酒入口缠绵，果香沁脾，更有催情之效，可惜每年只产十二坛，其价堪比黄金，小弟有幸，曾品酌一杯；至于这第三绝嘛……”子承言至于此，语顿侧目以望徐晋。徐晋接问道：“既是温香软玉之厢，想必这第三绝便是玥娘老板本人了？”子承莞尔：“非也，非也。这玥娘虽为沉鱼落雁之貌，但已是徐娘半老，花容渐逝，难免略染凡脂俗粉之气。”徐晋笑道：“柳兄之意，莫非这郊野青楼之中还藏了哪位不食人间烟火的佳人？”子承蹙眉而笑：“徐兄言重，不食人间烟火几字怕是担待不得，谓其‘倾国倾城’之女倒也不为过了。据闻此女，名唤馨娘，年方二八，静若沉梅谧雪，动若月影浮漪，妙曲仙葩，难掩其灵，彩锦珠玉，难饰其秀。最难得的是，不知何人传她酵曲之道，竟甚为通晓酒理，那合欢玉液便正是此女所酿。此乃筠茵雅苑之第三绝。”徐晋满颜喜色，忙问道：“当真有此等女子？不知此女是何来历？”子承道：“说来惭愧，筠茵三绝在下只曾阅识其二，唯这馨儿姑娘，却不曾亲见。在下所知，皆缘自坊间传言，至于其来历，就不曾得知了。”徐晋嗟叹：“闻柳兄所言，倘若今日能一睹馨娘芳容，也不虚此行了。”
约莫一个时辰，日斜西山，二人便至筠茵雅苑。只见院内灯烛辉映，院门洞开，琴音瑟乐流溢而出。再望往来者，无不衣着华贵，金玉遥映，谈笑风生。
二人进入院内，只见正面一间大屋，其名“映雪堂”。穿踱而过，一池碧水卧于院中，乃引坝河之水聚之，名“揽月池”。池水环绕一栋水榭，名曰“沐风轩”。轩前有长廊绵延至岸边，岸边立一小楼，匾言“漱露阁”。沿水面望去，仍有几座楼馆交错相立，二人一时未及内里，不明其详。
徐晋随柳子承入漱露阁等候，才坐下，便有丫鬟端上茶水点心及各类蜜饯干果。徐晋端茶细品，感觉此茶其香怪异，甚为甜腻，捉住丫鬟便问来源。丫鬟窃笑道：“公子当真不知此茶内为何物？”说罢便甩袖离开了。徐晋不悦，心思这青楼丫鬟竟如此傲慢无理，才察觉身旁柳子承暗自牵其衣袖。子承附耳轻声对徐晋道：“水中茶叶乃凡品，不过混入了些’紫郁香’罢了……”见徐晋眉头仍蹙，子承语顿一番后又道：“这紫郁香乃南海紫芋所制一种脂粉，其色诡艳，其馥奇绝，常受侯门佳嬛所争爱……坊间女子嘛……鲜有人知……”徐晋闻言不甚大窘，想必那丫头方才在笑自己孤陋寡闻，未曾亲近名媛佳丽，不识金贵之物，遂坐定独饮，不再妄言。
茫茫天幕，日落星垂。几盏茶水饮罢，仍未有人前来接待，徐晋见柳子承闭目闲坐，似沉溺窗外歌乐，便问道：“柳兄……我们……”子承自明徐晋何意，抬手挥了挥道：“徐兄莫急，稍安勿躁。”徐晋不敢贸然催促，虽心有不忿，却不再言表。再观漱露阁中宾客渐满，落座之人皆三两成行，谈笑甚欢，其中不乏谈吐不凡之人。
又待半个时辰过后，忽闻门外传来脚步声，继而一女子之笑声愈渐清晰。只见四个姑娘先后进入阁内，为首的一人年纪稍长，其身着相较身后三位却更为贵气，身后三人虽略显青涩，其色却也皆非凡人。只见领头此女身着金色孔雀纹锦裙，赤色百翎织羽衫，头戴七宝琉璃钗，手持冰丝团扇，上绘牡丹沐露图。再观其貌，脸如杏核，目似金铃，肤比羊脂，面若红药，瑰装艳粉虽重，却更显其妩媚风姿。此女站定，环顾阁内，会意而笑，笑靥微浮，行礼道：“有劳各位先生公子久候，奴家玥娘，见过各位。筠茵雅苑地处偏遥，深知各位舟车劳顿，迎入阁中以落风尘，略备粗茶，招待不周，还望海涵。”说完又兀自浅笑起来。徐晋望玥娘出神，自道京师女子非家乡村女可比，此等佳色竟犹得子承“半老徐娘”之辞。玥娘上前又道：“各位且随我姊妹四人移坐沐风轩，切莫辜负今日良宵。”说罢转身走出漱露阁。
