当代物权法百科全书小辞典初稿887-2
几种共有物的比较
一、基本理念
几种共有物的比较，此处系指集体、业主、家庭、夫妻等共有人在不同共有制及其物权环境中的比较，专有、专控与一般共有物的比较，一般流通领域的与限制流通领域的、禁止流通领域的各种共有物的比较，自物权人所有共有物与他物权人占有共有物的比较，对内共有关系与对外共有关系的比较，以及各种占有条件、占有权利、占有形式、占有态势、占有关系、占有效力与占有责任、占有保护的比较。
因为只有比较才能有鉴别，有鉴别就能分门别类、有的放矢地进行物权化设计，从而合理合法地、精准精确地保护各种共有物占有人的合法权益。不同的共有制，不同的共有权，不同的共有关系，不同的共有物等，可能会有不同的性质、内容、形式与特点。对于不同的共有物，分门别类地进行差异性甚至差别化分割、处分与保护，是完全必要的。
按照系统物权法的设计要求或者客观情势，一要承认各种共有物的物权保护与尊重自身发展规律是必然性的，二要认识到各种共有物及其物权保护是有等级制差别或者原则性差别的。最优先保护、优先保护和一般性保护，均分别适用于不同的保护对象与保护机制，要所有制关系上是这样的，在所有权关系上和占有权关系上也是这样的。
以共有人自己侵占或者其他人侵占为例，存在破坏性侵占与一般性侵占之别。如侵占集体所有的专有共有物、专控共有物，轻则会导致集体财产遭受很大损失，重则会重创或者破坏集体经济，使得被侵害的全体共有人的共有权、共管权等权益遭受深度的或者严重破坏；如侵占集体所有的一般共有物并且量小，集体组织和集体成员的物权与经济也会遭受损失，但不至于破坏到集体经济；如侵占集体所有的一般共有物并且量很大，集体组织和集体成员的物权与经济也会遭受损失，不至于破坏到集体经济，但有可能重创集体经济的发展。
按份共有制或者共同共有制中，侵占共有物的，或者分割、转让、出让、赠与财产不当的，轻则损害共有关系，重则破坏共有关系。合伙共有、家庭共有、夫妻共有等共有制中都会遇到这样的情形。各种共有制对于共有物，应当分为重点保护与次重点保护、一般保护几个类别与档次，既要重视个别保护，又要重视差别性保护。
诚然，即使是对于一般共有物的保护或者其他物的一般性保护，肯定会有量变质变的过程。好比蚂蚁啃骨头或者蚂蚁搬家，日积月累以及渐进的过程，就是量变质变的过程。
应当指出的是，不同的共有制就有不同的共有物，有不同的共有物就有不同的物主与物主权。他们在经济社会中分工不同，所处的社会环境与物权地位不同，所适用的法律要件、合同关系与物权效力就不相同。
确认、保护和规范、调整各种共有制、共有权与共有物，对于深入研究有权占有、无权占有及其占有效力，是有很大帮助作用的。物权法、合同法、担保法、侵权责任法等法律，对于每一种有权占有、无权占有及其占有效力有不是规定得那么仔细，很多内容需要依靠物权法理学、占有关系学等方面的理论知识来补充说明。
关于占有方面的合同关系、法律关系以及人事关系等，是种类繁多而复杂多样的，而物权法中总共才5个条款。要真正弄懂其精神实质，可能需要几十万字来加以解析。
关键在于，要运用系统工程原理和宏观物权法来正确对待各种共有物。当微观物权法不能满足现实需要时，得启用宏观物权法的法理逻辑来解剖麻雀。
二、具体分析
以下几类共有物应当作适当的区分。
第一，城镇集体的不动产共有物不同于农村集体的不动产共有物。
城镇集体占有的土地与农村集体占有的土地，均作为两种集体的专有物对待，法定占有优于合同占有。即使如此，仍然有些不同的地方。
其一，城镇集体占有的土地是国家划拨的土地，其土地所有权是国家的，基本上是有偿使用的，故该集体的土地占有权不是自主占有权。城镇集体的房屋、建筑物底下的土地使用权是建设用地使用权，没有法定的宅基地占有权，依照法律规定可以比较容易地转让房屋、建筑物所有权和土地使用权。
其二，农村集体占有的土地是国家法定占有的土地，其土地共有权（统辖权）是集体的，基本上是无偿使用的，故该集体的土地占有权是相对自主的占有权。农村集体的房屋、建筑物底下的土地使用权是建设用地使用权，不太容易转让房屋、建筑物所有权和土地使用权，尤其是宅基地和利用宅基地建造的房屋不能对外随便转让。
其三，如果说，将城镇集体占有的土地也作为共有物对待，那么，与农村集体占有的土地的共有物相比，物的使用价值与物权化方向是不相同的。前者的使用价值大但占有权人物权地位低，后者的使用价值小但占有权人物权地位高；前者的土地用途基本上是单一的，后者的土地用途基本上是多元的；前者所占土地面积是很小的，后者所占土地面积是很大的；前者的物权变动不用很多的制度物权法来调整，后者的物权变动需用各种各样的很多的制度物权法来调整。如此等等，不一而足。
第二，业主的共有物不同于农村集体的共有物。
其一，业主的共有物，是业主区分建筑物中分离出的共有物。物权法规定业主的建筑物区分所有权是一分为二的：业主对建筑物的住宅、经营性用户等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，很多时候需要以合同关系来确认占有关系。就是说业主的共有物不是专有物，而专有物不是共有物。农村集体的土地，既是共有物也是专有物，其余共有物才是一般共有物，法定占有优于合同占有。
其二，业主的共有物，所取得的途径基本上是通过货币交换的办法“后天”式得来的，房屋所有权与土地占有权是“房地合一”的，物权生态环境基本上是封闭式的，地上权、地面权、地下权与地役权连锁的权利。农村集体的土地，是国家钦定的无偿使用的占有物，是“先天”式占有的特权，农用土地不一定是地上权、地面权、地下权与地役权连锁的权利，视情况而定。
其三，业主的共有物，可以认为是半共半私的私有共有物，以生活资料的用途为表征，是业主小团体的公私兼顾性质的共有物，基本上倾向于私有制物权共同体。农村集体的土地，以生产资料为主要用途、以生活资料为次要用途，完全是共有性质的共有物，基本上倾向于公有制物权共同体。
第三，家庭或者家族共有物不同于农村集体的共有物。
其一，家庭或者家族共有物，是客体与主体更小所占有的私有化共有物，正如业主共有物那样，共有物不是专有物，而专有物不是共有物，一般不需要以合同关系来确认占有关系。农村集体的土地，既是共有物也是专有物，其余共有物才是一般共有物，法定占有关系优于合同占有关系。
其二，家庭或者家族共有物，基本上是世代相传而分别占有的，占有关系物权化方向主要由婚姻法、继承法来保护和调整，一般不用特别法来保护和调整。农村集体的土地制度，刷新了新社会的传承制度，打破了旧的传承制度，不能随便买卖，家庭继承有限的土地使用权，是受农民身份权和农用土地使用期等占有关系条件限制的。
其三，家庭或者家族共有物，可以认为是私有化的共有物，私有物权倾向比业主共有中的私有化物权倾向更胜一筹，以生活资料或者生产资料的所有权私有化为表征，基本上倾向于个人化制物权共同体。农村集体的土地共有制，以生产资料为主要用途、以生活资料为次要用途，完全是共有性质的共有物，基本上倾向于公有制占有关系的共同体。
第四，一般共有物不同于其他的共有物
一般共有物，是日常生活中普遍存在的共有物，主要指集体、业主、家庭、夫妻之间的一般共有物。共有制和私有制中的一般共有物分布数量最为广泛，物权性质相对活泼，较少受制度物权法或者政策物权法的干预。实际上，一般共有物基本上限于物权价值较小动产共有物，而专有、专控共有物的物权价值较大，往往涉及到不动产共有物，较多受受制度物权法或者政策物权法的干预。这是一般共有物不同于其他的共有物的最大特点。
1．从定义上分析一般共有物与其他共有物的区别
一般共有物，指共有人的有形物或无形物能够进入流通领域，成为大众化可利用之物。依据普通物权法或者担保物权法即可进行合法的货币交换或者物权交换，当事人的合同关系或者信托关系、法锁关系可以证明共有物的取得、变更、转移与消灭的可适性程度。
此类共有物以物的效用与使用价值为中心进行保值增值，属于普通档次的共有物。货币交换或者占有关系移转时，按照经济法则可相对地弱化所有制占有关系法权成分，从而突出占有关系的法权地位。
专有共有物，指共有人基于制度物权法而相对固化的一类占有物，集体的共有人对于土地类的占有、使用、收益等权能是法定的权能，且为大宗自然物的先占特权。
当事人的合同关系正常与否，首先需考量此类共有物的自然属性，然后考量共有人专权与放权的可适性范围。某些重要的或者特殊的专有共有物，应当根据需要和可能列为专属共有物，提高占有控制等级，用以固化占有权与利用权。
农村集体某些重要的不动产之占有权、使用权、收益权与处分权，可以永远不变更、转移与消灭，这是由专有共有物占有控制等级提升到专属共有物占有控制等级。
专控共有物，指集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施，以及集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育设施和其他的不动产和动产。除此之外，居民小区业主的专控共有物，指业主共有并日常生活必需的供电、供水、供气、供暖、供室内外通行公路或电梯、供防空设施、需役地与供役地等不动产和动产。
家庭之内的专控共有物可参照居民小区业主的专控共有物实行。
2．从法系和优先权上分析一般共有物与其他共有物的区别
普通物权法中，一般共有物的占有人没有法定的优先权，没有先占先得权，主要依靠合同关系、法律关系或者人事关系、业主关系、家庭关系、夫妻关系来取得一般共有物的占有权，维持一定的占有关系。
一般共有物的原始取得是有偿取得的，尽管现实取得中有分配取得的成分。
专有共有物的占有人对于土地资源有法定的优先权，甚至于是无偿取得、无偿占有的优先权，并且受普通法、特别法的双重保护，尤其是受制度物权法、政策物权法的特别保护和长达数十年的定向保护，在各种占有物中显得非常特殊。
专控共有物的占有人对于共益类或者公益类财产有一定的优先权，但一些基础设施是投资取得、专门占有的优先权，部分财产如无偿使用的土地使用权实际上属于专有共有物的占有权，故专控共有物与专有共有物是性质交叉的共有物，但应当将它们与一般共有物区别对待。
担保物权法中，一般共有物完全换了一副面孔，成了动产质权、动产留置权的宠儿。拟定动产集合抵押中，肯定大量存在一般共有物。物权法、担保法中并不怎么关注一般共有物，因为这是担保物权和担保债权中的细枝末叶。
现实生活中独资企业和一人公司是罕见的，即使是这样，背后还有家庭共有和夫妻共有等共有关系。担保物权法变更了占有人与占有关系，物权化方针是逆时针运转的，原占有人要变成非占有人，原非占有人要变成占有人，只有这样担保物权都是有效的。
专有共有物和专控共有物有许多物是不能成为担保物权对象的，土地所有权是禁止抵押和转让的，无偿使用的土地占有权和集体的关键财产是限制担保、转让和流通的，虽然物权价值较高，仍然不能如一般共有物那样生动活泼。共有物中的无权占有，很多可以从担保物权法的规定中反映出来。
制度物权法中包括政策物权法中，主要是考核原占有制的一些原则的实行，相对地稳定占有制、占有权、占有关系和占有人，其中稳定集体共有制是既定方针和首要任务。
一般共有物就是不限制流通的平常物，为了充分发挥物的效用或者交易上的需要，可以让一般共有物在各个所有制的占有人之间交换或者流通、分配、消费，故制度物权法是将一般共有物作为最低限制等级来规范与调整的。
制度物权法理所当然地对于专有共有物和专控共有物进行限制，专地专用制度、集约用地制度、合理利用土地资源制度、共益或者公益财产特殊保护制度等制度，与集体的优先发展权制度、土地资源的优先占有权制度、集体成员的民主集中制制度等制度相配套，从专有共有物和专控共有物上来重点保护集体共有制，使得集体经济安全地、稳定地向前发展。
各种共有物有不同的物权属相，对于合同关系和法律关系的关联程度是有所区别的，有些复杂的问题单靠普通物权法来解析是不能达到目的的。
相关法律：物权法第241条
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〖本文要点〗
几种共有物的比较，此处系指集体、业主、家庭、夫妻等共有人在不同共有制及其物权环境中的比较，专有、专控与一般共有物的比较，一般流通领域的与限制流通领域的、禁止流通领域的各种共有物的比较，自物权人所有共有物与他物权人占有共有物的比较，对内共有关系与对外共有关系的比较，以及各种占有条件、占有权利、占有形式、占有态势、占有关系、占有效力与占有责任、占有保护的比较。
因为只有比较才能有鉴别，有鉴别就能分门别类、有的放矢地进行物权化设计，从而合理合法地、精准精确地保护各种共有物占有人的合法权益。不同的共有制，不同的共有权，不同的共有关系，不同的共有物等，可能会有不同的性质、内容、形式与特点。对于不同的共有物，分门别类地进行差异性甚至差别化分割、处分与保护，是完全必要的。
