当代物权法百科全书小辞典初稿79-1
处分不动产与复式生效
一、基本理念
处分不动产与复式生效，在物权变动时奉行不动产登记生效主义。前期的合同生效与交易生效统称为初级生效，后期的登记生效才是最终生效。整个生效统称为复式生效。这是由登记制度物权法的范畴，同时贯穿于普通物权法和担保物权法的不动产登记生效主义制度，进行统一规范与调整。
本法第28条至第30条物权变动的生效与本条款的生效，实质上涵盖特定形式的生效与交易形式的复式生效模式。主要是指事实行为生效与法律行为生效这两种复式生效模式。
交易形式的生效，是当事人之间依据法律和市场交易规则进行等价交换，基于物权的价值进行设立、变更、转移、消灭物权关系或者法锁关系，物权生效的指针以意定生效为主、法定生效为辅。不动产的转让，因为不需要登记而具备转让的效力。
特定形式的生效，是指在因司法或者政府干预导致的物权变动，因继承、受遗赠导致的物权变动，因合法建造、拆除房屋等因事实行为导致的物权变动等特定形式的生效。涉及到不动产的转让，需要登记与不需要登记的转让的效力都包括在内。
与交易形式的生效的比较，特定形式的生效的特点在于：
一是，权利人的物权生效不依市场交易渠道而取得物权，仅依特定的法定程序取得物权，某种意义上说甚至于比市场交易中取得的物权更加可靠，更有法律效力。特别是在不需要登记的物权关系中表现突出。
二是，权利人的物权生效是事实行为生效或者法律事实行为生效，是利用强力手段来打破原有的物权关系与法锁关系条件下，再产生新的物权关系与新的法锁关系，而不是采取温柔手段通过讨价还价形式来产生物权变更的效力。
三是，依特定的法定程序取得的物权，权利人转让财产的自由度大一些。依特定的法定程序取得的物权，具有某种意义上的公示力与公信力。其中，因合法建造、拆除房屋而产生的物权效力，与是否登记的关系不是太大，至少在本位物权上是已经登记过的，只不过是在房屋抵押、转让或者拆迁经济补偿上需要加一道登记手续而已。
四是，无论是否按照法律要求登记过，通过法定程序取得的物权，总比市场交易中取得的物权所保护的力度要大些，权利人的物权请求权以及排他权、追溯权及其他权利要来得容易些。
二、具体分析
关于物定物权的复式生效，下面再作进一步的分析。
1．复式效力的解读
谈到物权生效，可能会有几种生效形式。
生效，是因人因条件因时间因机制等主客观原因而产生或派生出来的效果、效应。
生效的门类是很多的，从范围上划分，可以分为局部生效和总体生效；从资格上划分，可以分为有资格生效与无资格生效；从生效时间上划分，可以分为长久生效与短期生效；从生效机制上划分，可以分为受限制的生效与不受限制的生效；从财产权门类上划分，可以分为债权生效与物权生效；从物权学上分类，有自主生效与他主生效，有共同生效与单个生效，有连锁生效与单纯生效，有不动产物权生效与动产物权生效，有自物权生效与他物权生效，有自然生效与人为生效，有必然生效与偶然生效，有法定生效与自然生效，有初级生效与高级生效，有初次生效与末次生效，有单式生效与复式生效等等。其中，以动产的交付生效和不动产的登记生效为纲领，其他的生效是项目。
以上种种生效门类，其效力有先后大小，需要物权人灵活运用。特别是涉及到复式生效，需要几种生效机制共同发挥作用。
物权法第二章即本章“物权的设立、变更、转让和消灭”共3节23条，无论是“不动产登记”、“动产交付”还是“其他规定”，“效力”和“生效”的条款占据多数的位置。其中，共7条款共8次提到“发生效力”、2条款2次提到“物权效力”、1条款1次提到“合同效力”、1条款共1次提到“生效”，2条款共2次提到“失效”，总数高达14次。而第二十八条至三十一条，每条均提到“发生效力”。
本条款，是本节也是本章最后一条，再次与“效力”、“不动产登记”接驳，是属于强调了以后再强调。为什么要作出这样的规定呢？为什么要这样重复呢？
联系上下文，已知，本条款，是对于前面3条进行补充说明。因为前3条为了省略文字，简明扼要，将应当说明的事项“不动产登记生效”暂时搁置一边，只好由本条款来加以补充说明。
本节第二十八条，未规定不动产登记生效，只规定法律文书或人民政府征收决定的生效；本节第二十九条，也未规定不动产登记生效，只规定继承或遗赠开始发生生效；本节第三十条，也未规定不动产登记生效，只规定合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时生效。
为了全盘把握以上三个条款的意思，不妨逐个地进行分析。
【第二十八条原文】
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
[解读]
此处的生效，是指由司法权威作出的司法决定或者由行政权威作出的处理决定及其生效。这些强制性、半强制性决定之所以也能够生效，一是由于他们的职业权威性与行政权威性，并且与司法、执法挂上了钩；二是由于他们不是物权人的权益搏奕者，不以争夺或损害物权人的权益为目的；三是因为以上的原因，赋予了人民法院、仲裁委员会以决定权，赋予了人民政府以征地、拆迁的规划权。所有这些权力的行使，会相应地产生一定的效力。
既然涉及到不动产的四种变动，很自然地与不动产登记簿、产权证产生联想。
人民法院、仲裁委员会、人民政府这三大家不是吃素的。案由中或者征收项目中，需要产权登记而登记了的，他们自然会对你客客气气恭恭敬敬的，该确认、保护你的物权就这么客气地对待你；案由中或者征收项目中，需要产权登记而没有登记了的，他们自然会对你“指手划脚”、“评头品足”的，拆除你的违章建筑、以罚款侍候，你连吃后悔药也来不及了。
以上三大家办案与办事，是以事实为依据、以法律为准绳的，容不得你空想、幻想。以上的你——物权人，产权证与登记簿是与你的权益息息相关，胜败得失，在此一举。
人民法院、仲裁委员会的法律文书的生效，是确认物权、搁置争议的生效，是确认什么人有什么资格拥有什么物权的生效。如果是不涉及需要登记的不动产物权也罢，如果是涉及到需要登记的不动产物权，即使你官司赢了，也是不能擅自处分其不动产的。
人民政府的征收决定等的生效，是确认物权、准备消灭物权的生效，涉及到消灭物权，有平和式生效，也有暴烈式的生效。同样地，如果是不涉及需要登记的不动产物权也罢，如果是涉及到需要登记的不动产物权，你没有登记，你有违规占地、违章建筑之嫌，政府有关部门可能会拆除你的房屋而不补偿，甚至于要罚你的款。那么，政府下令拆除违章建筑的生效和对于当事人罚款决定的生效，就是强制性、暴烈性消灭物权的生效。
【第二十九条原文】
因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
[解读]
因继承取得或者因受遗赠取得物权，如果涉及需要登记的不动产，在不动产取得以后法定时间内，继承人或者受遗赠人需要到登记机构办理产权变更登记，否则就不能发生效力。不动产取得前应当登记的没有登记，那么，所继承取得或者所受遗赠取得物权同样不能发生效力。
【第三十条原文】
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
[解读]
第三十条与第二十八条有类似的地方。第二十八条有人民政府这个角色，第三十条也有。所谓征收决定，由政府主导而为；所谓拆除房屋，很多时候也由政府主导所为。涉及不动产物权的人为消灭，同样涉及“不动产登记”这种敏感而现实的问题与难题。同样地面临着“复式生效”的问题。
另外，自主建造房屋或者自主拆除房屋，是不动产物权设立与消灭的事实行为，同样涉及“不动产登记”这种敏感而现实的问题。
2．复式效力的应用
所谓复式效力，是指物权的变动受制于二种以上效力的组合，共同发挥其效用。如果缺少其中之一，有可能不能实现法定的物权变动。
在复式效力组合中，有一种效力起着核心作用。例如不动产登记的效力，在整个效力圈子里，起着公示作用、核心作用等举足轻重的作用。在一定的时候，不动产登记，可以行使“一票否决权”，可以怀疑一切，可以打倒一切。
本条款与上述三大条款相关联，昭示了复式效力的客观存在，同时也昭示着不动产登记的带头作用、核心作用。
下面练习一下，发现复式生效是有意思的。
1．第28条+第31条=强制性生效+强制性生效=干预型生效
生效模式：（不动产物权设立、变更、转让或者消灭）自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力+（处分该不动产物权）经过登记发生物权效力
2．第29条+第31条=非强制性生效+强制性生效=半干预型生效
生效模式：（不动产物权继承或受遗赠）自继承或者受遗赠开始时发生效力+（处分该不动产物权）经过登记发生物权效力
3．第30条+第31条=强制性生效+强制性生效=干预型生效
生效模式：（不动产物权设立或者消灭）自事实行为成就时发生效力+（处分该不动产物权）经过登记发生物权效力
以上复式生效模式，不动产的登记生效是静态的、常态的、强制性的生效。其他的生效，是动态的、非常态的和异常态的生效，也包括强制性的生效和非强制性的生效。
不动产物权的登记，主要指不动产物权设立的登记、不动产物权的变更的登记、不动产物权转让的登记、不动产物权消灭的登记共四大类，是这四大登记先生效，还是其他形式先生效，我国的情况比较复杂。一般情形下，房屋的所有权是由物的自然所有权过渡到法定的所有权（即经过登记的所有权），是先有房屋后登记；土地的使用权是由法定的使用权（即经过登记的所有权）过渡到土地利用权、地产所有权，是先登记土地，后登记房屋。
相关法律：物权法第31条
相关名词：【处分不动产与登记生效】
字数：3888字
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