当代物权法百科全书小辞典初稿77-1
事实行为与物权变动
一、基本理念
事实行为与物权变动，全称是合法的事实行为导致物权设立或者消灭的变动，与法律行为相对。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生物权变动的事实效力，也包括动产的生产产品生活用品等许多事实行为与物权变动在内，适用同样的因果关系和所有权长消的事实效力。依照法律规定需要进行登记的，未经登记，不发生物权变动的法律效力，只能算作一种事实行为。
物权法第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”其中心思想和目的意义，在于界定物权设立或者消灭的过程状态、合法与否，要求具体情况具体对待。就大多数情势而言，建造、拆除房屋需要经过管理部门审批，要有土地使用权登记和房屋所有权登记公示，但有例外情况。如农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。如果楼房超过层数与高度，执法部门只能拆除超高的层数，不能将整栋楼房拆除。这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权依法承认归建房人所有。根据本法第31条的规定，此类合法建造的房屋，固然因建造完成面取得所有权，但如果按照法律规定需要进行登记的，未经登记，不发生物权变动的法律效力，所有权人其后的处分行为，不发生物权效力。
本条款虽然是以普通物权法的面目出现的，但不可避免地与制度物权法发生一定的联系，孤立地片面地理解“事实行为”，有时候是会铸成大错的。
所谓“事实行为”，是指物权设立或者消灭这一特定的合法行为。其关键表示是，无论物权是自设的或者是他设的，也无论物权是自己消灭的或者是他人消灭的，必须遵守法律法规，必须具备法的效力。
事实行为，是指用钢筋、水泥、砖瓦、木石材料建造房屋，或者用机械手段、人工手段拆除房屋；或者用布料缝制衣服，或者将作好了的次品衣服拆开了重作；或者用汽车零件装配汽车，或者将有质量缺陷的汽车召回再改进质量。如此等等，不一而足。所有这些事实行为，与物权的设立或者消灭有关。
事实行为，有自动的事实行为和他动的事实行为，有合法的事实行为和非法的事实行为，有人为的事实行为和自然的事实行为等多种行为状态。只要是人为的事实行为，无论是自己的事实行为，或者是他人的事实行为，在设立和消灭物权时，均需要以法律为准绳。否则，违法建筑就会被拆除，或者违法拆除房屋会被要求赔偿损失。
所谓“事实行为成就”，是指物权设立或者消灭这一特定的合法行为尽量地做到相当圆满，不违反法律和法定的程序，也不违反公序民俗、乡规民约，不损失国家的、集体的和他人的合法权益，动产物权符合动产交付生效的准则，不动产物权符合登记生效的准则。这里的关键表示，也是用“合法”二字来管总。
成就，是人为的努力的结果。事实行为成就，就是人为地造成的既成事实，是不容否认的客观事物。“成就”和“事实行为”需要法律的检验，需要实践的检验，需要大家来检验，需要时间来考验、来证明。
依靠自身的力量所创设或者消灭的物权，属于“生产型物权”或者“建设型物权”，物权法对于此类物权的规定没有浓妆艳抹，却可以从中找到蛛丝马迹：此类物权是数量最多、物权变动最频繁的繁杂类物权。实际上日常工作和日常生活中，接触最多是产业经济学、商业经济学、消费经济学概念，不讲物权学概念。
二、一般分析
人的行为，可分为法律行为、准法律行为和事实行为。
1．法律行为
法律行为，因有意思表示和法律依据为核心要素，所以又称之为表示行为。与事实行为相对。法律行为人的出发点，是下意识地协调和改善法律关系，是主观意识作用于客观存在的结果。法律行为导致的物权变动后果不是自然后果与自然效力，而是法律后果与法律效力。如行为人知道不动产物权变动应当按照登记的规定进行登记，是有意思表示的行为，由对已的效力提升为对人、对世的效力，这就是法律行为所产生的法律效力。
由法律行为导致的法锁关系，多数应当是一般债的法锁关系，由合同的法律行为产生一定的法律后果。法律行为是按照成文法的法律规定实施的表示行为，非成文法中的习惯法的意思表示应当不是核心要素，只能算作习惯行为。
由法律行为导致的物权关系，多数应当是法定式与意定式两种要素组合的物权关系，由单向（或者单相）物权向双向（或者双相）物权甚至多向（或者多相）物权过渡，行为人符合意思表示，又符合法律规定，最终结果是法律效力的显示。如本条款之事实行为与物权变动，所产生的效力是单向（或者单相）物权的效力，如果要达成双向（或者双相）物权甚至多向（或者多相）物权的效力，应当有登记的意思表示并符合法律规定的要求，才形成法律行为和法律效力。
2．准法律行为
准法律行为，是介于法律行为和事实行为中间的综合性行为，有意思表示的外观而不同于法律行为的意思表示。法律行为中的意思表示是产生法律效果的依据，而准法律行为中的意思表示只是一种事实构成要素，其法律效果的产生是基于法律的规定，只不过是在某些方面可以准用法律行为的相关规定。如因继承、受遗赠物权变动的生效，在特定情势下准用习惯法的融会贯通，受遗赠物权变动的生效基本准用继承法的规定等。
由准法律行为导致的法锁关系，多数应当是担保法锁关系，其在运用担保法或者担保物权法游戏游戏规则时，部分准用相关的普通法锁关系的游戏规则，其担保物权的法律效果的产生是基于法律的规定，是在某些方面可以准用普通物权法的相关规定。准法律行为是按照成文法的法律规定实施的表示行为，个别时候则按照习惯法来实施的表示行为。
由准法律行为导致的物权关系，多数应当是法律行为与事实行为调和的物权关系。如担保物权法中的抵押、质押、留置是典型的调和式物权关系，以债权关系或者担保法锁关系为工具进行调和，以债权关系为基础、以物权关系为协助进行调和，以当事人双方的信托关系进行调和，以债权人之优先受偿权为要件进行调和，特殊情况下甚至于在成文法与习惯法之中进行调和等等，在法律行为与事实行为之间作出一个优化的选择。
确切地说，本条款与其说是“事实行为导致的物权变动”，倒不如说是“准法律行为导致的物权变动”。
所谓“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生物权变动的事实效力”的规定，只不过是个直观的、简易的说法。而透过现象看本质，既有一定范围内的法律效力，又有一定行为事实的效力，从本质上来说，就是“准法律行为导致的物权变动”。当然，“准法律行为导致的物权变动”是相当深奥的，没有“事实行为导致的物权变动”通俗易懂，大多数情势下弃之不用。
3．事实行为
合法的事实行为，应当是指不以意思表示为要素便能够产生民事法律后果的客观事实。与契约化行为相对。契约化行为主要由成文法规范与调整，只鉴定契约效力，可忽略事实效力，所反映的是物权变动的一个侧面。事实行为则刚刚相反，由成文法和自然法规范与调整，只鉴定行为效力，可忽略契约效力，所反映的是物权变动的整个过程。合法的事实行为本身就是自然法的范畴，而成文法只不过是反映其规律性而已。
事实行为的定义是：第一，事实行为是人的行为。是人的有意识的物权活动，与自然事实有别。自然事实是事物客观存在的事实，如野生动物、植物的存在与长消，没有人的物权活动就不产生物权变动，不属于人的事实行为。第二，事实行为是一种法律事实。非法律事实不产生法律关系、法锁关系与物权关系，对此可以忽略不计。法律事实能够在人与人之间产生，受法律关系或者道德关系来调整，变更或者终止法锁关系与物权关系，要用法律的天平来衡量。第三，事实行为不以意思表示为要素。申言之，尽管事实行为是人的有意识或者潜意识的活动，而论及法锁关系与物权关系时可以忽略意思表示，而只看后果或者效力。行为人是否表达了某种愿望、祈求、理想与目标，这些心理因素与状态法律可不予考量。在法律容许的条件下，可以单独地赋予其事实行为后果的法律鉴定、法律保护。
本条款关于事实行为导致的物权变动，除了正常的物权变动以外，还有非常的物权变动。如政府征收单位、个人的不动产，权利人物权的消灭自事实成就时发生效力，至于是否注销登记不是很重要，重要的是事实行为的合法、有效。农民在宅基地上建造与拆除的房屋，房屋所有权与土地使用权的设立或者消灭，在事实行为生效以后，进一步升格为法律行为生效有着重要的意义。
由事实行为导致的法锁关系，多数应当是很受限制的法锁关系。如农民在宅基地上建造的房屋，不容易在房地产市场上流通，在商业银行里抵押贷款比较困难，即使是在集体内部抵押融资也相当困难。无论是在城里或者是在乡下，没有登记的不动产，权利人只是事实行为的生效，离对人、对世的效力还很低，难以建立法锁关系，勉强建立起来也不受法律保护。包括普通法锁关系和担保法锁关系，都概莫能外。
由事实行为导致的物权关系，多数应当是很受限制的物权关系。很多时候充其量是个独立的物权、单向或者单相的物权，与他人建立物权关系很被动，或者很受限制。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生效力，是物权变动的初级或者低级效力，仅能说明事实行为与客观存在具有某种物权效力，是对已或者对内的物权效力。因为因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，其物权关系或者法锁关系是可以延伸的，必须将事实行为与法律行为统一起来，扩展其物权关系或者法锁关系。如公民、法人的房屋被征收、被拆除是一种破坏性的物权关系，重要的后续行动需要由扩展其物权关系或者法锁关系来弥补，不能束之高阁。
相关法律：物权法第30条
相关名词：【物权法定原则】
字数：3888字
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