当代物权法百科全书小辞典初稿716-2
乡村建设用地四荒地等专项抵押的特别规定
乡村建设用地使用权和四荒地使用权等专项抵押的特别规定，是一个新的命题。一方面，法律规定允许乡镇、村企业的建设用地使用权和有偿受让的四荒地使用权抵押与转让，农民们的土地利用权和作用权有了一定的保障。另一方面，对于转让土地所有权的限制和对于受让人土地用途的限制。这种特别规定，首先是由所有制制度决定的，其次是由所有权制度、担保物权制度决定的。
1．乡村建设用地使用权等专项抵押的特别规定
乡村建设用地使用权等专项抵押的特别规定，全称是“乡村建设用地使用权、四荒地承包经营权等专项抵押的特别规定”，系指依据国家现行的农村土地管理制度而选择性设立不动产专项抵押范围，它们是“依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押的”不动产专项抵押范围，对于这些不动产抵押进行全面的地权属性、土地用途方面作出特别规定：“实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权（统辖权、利用权）的性质和土地用途。”
本条款昭示人们：农村的所有土地，无论是可以抵押的或者是不可以抵押的，无论是已经抵押的或者是没有抵押的，无论是该土地使用权是抵押前或者是抵押后的，或者是抵押权实现前或者是抵押权实现后的，均一律执行“未经法定程序，不得改变土地所有权（统辖权、利用权）的性质和土地用途”的根本原则，任何单位和个人不得违反这项根本原则。
纵观不动产抵押权制度，基于城乡土地所有权二元化的现实条件，基于有偿使用和无偿使用土地使用权的双轨制，衍生出了可抵押和不可抵押的两大系列的土地使用权，衍生出了土地用途的“专地专用”制度和相应的土地规划制度，因而产生了土地使用权抵押权制度的非对称性、非自主性特征。特别是在农村的绝大多数不动产是不允许抵押的，因而只有极少数被列为专项抵押财产。即使是专项抵押财产，也要始终如一地遵从“专地专用”的根本原则。
乡村建设用地使用权、四荒地承包经营权等专项抵押制度，是中国新型的地权融资制度。因为这是新生事物，需要有个自我完善、自我奋进的过程。为了在现实条件下改善融资环境，提高抵押权的成功率，应当根据需要和可能建立健全可靠而适用的抵押权模式，以便于在全国各地广泛推广。
2．乡村不动产与动产抵押权的优选模式
根据全国农村当前和今后情势的分析，中国最有发展前途的应当是乡镇村企业拟定动产集合抵押、乡镇村企业不动产集合抵押、农村四荒地拟定动产集合抵押。
其主要成因在于：
（1）大多数乡镇村企业经营困难、融资困难，大多数乡镇企业的产品附加值并不高、销路也不畅通，用乡镇企业单一的资产或者产品抵押或者转让，对于抵押人和抵押权人双方来说都不太理想。选择乡镇村企业拟定动产集合抵押模式或者乡镇村企业不动产集合抵押模式，可以优势互补，解决许多难题。
对于乡镇村企业拟定动产集合抵押模式，可以相对地从宽处理，因为抵押和转让乡镇企业的生产设备、原材料、半成品、产品基本上不会伤筋动骨，一般不会受制度物权法的限制，基本上是在乡镇村企业可以忍受的范围内进行抵押担保。对于乡镇企业不动产集合抵押模式应当相对地从严处理，因为抵押和转让乡镇村企业的厂房等建筑物和建设用地使用权，一般会受制度物权法的限制，基本上是在乡镇村企业难以忍受的范围内进行抵押担保。
乡镇村企业拟定动产集合抵押模式跟乡镇企业最高额抵押模式是差不多的抵押模式。只不过是，乡镇村企业拟定动产集合抵押模式是以现有的和将有的“最高额抵押物”为表现形式的，乡镇村企业最高额抵押模式以现有的和将有的“最高额抵押值”为表现形式的。
（2）大多数荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒地”承包经营权人，本身是通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的四荒地”承包经营权，已经为此付出了不少的对价与人力物力，有的可能会为还贷、还债而发愁。
从事农业的比从事乡镇企业的附加值更低，他们的生产生活更加困难；如果利用“四荒地”从事规模化养殖业，其所投入的成本很高，对于养殖技术、养殖场地、家畜家禽良种、市场占有率的要求都相当高，有时候需要失败后再重来，需要再融资、再东山再起等等。
客观上，种植业、养殖业的生产周期相当长，一般需要几个月甚至于几年，种植林木更需要几十年的生产周期；一些农产品市场价格波动相当大，不确定因素较多，需要从长计议。所有这些客观条件，决定了“四荒地”承包经营权抵押模式，或者农产品拟定动产集合抵押模式，肯定了是首选模式。
诚然，农产品拟定动产集合抵押模式跟农产品最高额抵押模式是差不多的抵押模式。只不过是，农产品拟定动产集合抵押模式是以现有的和将有的“最高额抵押物”为表现形式的，农产品最高额抵押模式以现有的和将有的“最高额抵押值”为表现形式的。
（3）现行的担保物权法律体系为乡镇村企业拟定动产集合抵押模式、乡镇村企业不动产集合抵押模式、农产品拟定动产集合抵押模式等大开了绿灯，指明了物权化方向。
乡镇、村企业拟定动产集合抵押模式的法律规定。本物权法第180条第4项之“生产设备、原材料、半成品、产品”、第5项之“正在建造的船舶、航空器”、第6项之“交通运输工具”等项拟定动产集合抵押的适用范围，理应也适用于乡镇、村企业之拟定动产集合抵押。物权法本条款没有涉及到乡镇村企业之拟定动产集合抵押，是因为本条款涉及的是“乡村建设用地使用权、四荒地承包经营权等专项抵押的特别规定”，而本文是借题发挥。
乡镇、村企业不动产集合抵押模式的法律规定。本物权法第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”从字面上讲，这里也是明确规定了“房地合一”和“地随房走”的抵押原则，而实质上是规定了“乡镇村企业不动产集合抵押模式”。之所以要冠名“乡镇、村企业不动产集合抵押”，是因为乡镇、村企业的建设用地使用权单独抵押的情况比较复杂，出现的问题也比较多，隐蔽性地改变地权属性的和擅自改变土地用途的违法行为较难查处；况且，跟他们讲“房地合一”和“地随房走”，倒不如讲乡镇、村企业不动产集合抵押更加直截了当一些。
农产品拟定动产集合抵押模式。本物权法第180条第4项之“生产设备、原材料、半成品、产品”、第6项之“交通运输工具”等项拟定动产集合抵押的适用范围，理应也适用于农业生产经营者农产品拟定动产集合抵押。物权法本条款没有涉及到农业生产经营者农产品拟定动产集合抵押，是因为本条款涉及的是“乡村建设用地使用权、四荒地承包经营权等专项抵押的特别规定”，而本文是借题发挥。
3．乡村抵押权的优选模式与专地专用制度及地权保护制度的关系
本条款，是关于四荒地等土地承包经营权或者乡镇、村企业建设用地使用权专项抵押的特别规定。规定的全文是：“依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途”，指的是实现抵押权后农村专地专用制度和农村地权保护制度的过程控制问题。
谈起农村专地专用制度和农村地权保护制度的过程控制问题，以上提到乡镇、村企业不动产集合抵押模式和农产品拟定动产集合抵押模式与“过程控制”直接有关，乡镇、村企业拟定动产集合抵押模式与“过程控制”间接有关。
依据本法第187条的规定，乡镇、村企业不动产集合抵押和农产品拟定动产集合抵押采登记生效主义的高度限制措施，实现抵押权后仍然采登记生效主义的高度限制措施，任何一次抵押与转让均采登记生效主义的高度限制措施。既然抵押与转让四荒地使用权、乡镇村企业建设用地使用权是如此，自然会促进受让人在生产经营中理解和执行农村专地专用制度和农村地权保护制度的实际意义。实际上，农产品不完全是拟定动产集合抵押类型的，农产品拟定不动产集合抵押类型的也有。如用材林木、薪炭林木和果树林木在被砍下来之前就是不动产，农村林农一般都懂得自觉遵守专地专用制度和农村地权保护制度。
依据本法第188条的规定，乡镇、村企业拟定动产集合抵押采登记对抗主义的限制措施。实现抵押权后，乡镇、村企业在没有关闭破产情势下会按原来的生产经营类型按部就班地照常进行，原来搞工矿业的继续工矿业，原来搞三产商服业的继续三产商服业。因为乡镇、村企业融资的目的，不是为了、改行，是为了在原厂址上继续扩大再生产，或者继续融资、再继续扩大再生产，所以与“农村专地专用制度和农村地权保护制度的过程控制”间接有关。乡镇、村企业拟定动产集合抵押是一个模式，实际上这是个农村专地专用制度和农村地权保护制度的粘合性质的模式。
农村专地专用制度是土地资源合理利用的经济模式，农村地权保护制度也是保护农民合法权益的物权模式。所有这些都只不过是框架式模式。而本来的模式，与乡镇、村企业不动产集合抵押模式和农产品拟定动产集合抵押模式，与乡镇、村企业拟定动产集合抵押模式等都有一定的关联，因为所有这些都会直接影响到农村企业和农业生产经营者的生产经营模式，反过来对于农村专地专用制度和农村地权保护制度进行了生产要素的量化处理。
考量农村专地专用制度和农村地权保护制度，就肯定要考量他们生产经营什么，考量他们抵押和转让什么，考量他们是否有个什么模式以及起什么作用，一切问题就迎刃而解了。
相关法律：物权法第201条
相关名词：
〖乡村建设用地四荒地等专项抵押的范围与原则〗
字数：3888字
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