当代物权法百科全书小辞典初稿577-1
宅基地使用权的变更登记
一、一般意义
宅基地使用权的变更登记，即宅基地用益权的变更登记，包括权利或者权利人、地址、名称、土地用途等项指标的宅基地使用权的变更登记等主体、客体要件在内的登记。形式上，包括主动变更登记、被动变更登记和自动变更登记等各种类型。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
宅基地使用权变更登记，是宅基地使用权包括地表权、地上权、地下权、地役权发生连锁变更的标记，包括地上建筑物、构建物及其附属设施或者地上附着物发生连锁变更的标记。其在宅基地使用权设立、变更、转移、消灭过程中，或者于物权的确认、保护、行使、限制与规范、调整的整个过程中，均处于中心位置和中心环节。
宅基地使用权变更登记具有以下不可忽视的重要意义。
第一，以宅基地使用权变更登记为契机，对于宅基地使用权的总登记、初始登记、更正登记或者异议登记等原始登记包括设立登记进行再确认，对于宅基地使用权未登记的重新办理相关的登记手续。
宅基地使用权的来源非常复杂。其中有很大一部分是从祖传的，包括继承、传承、析产、遗赠的，在旧社会，业主可以买卖、抵押、典当宅基地和房屋，业主的宅基地使用权相当于宅基地所有权。这些祖传的宅基地使用权有的重新登记过了，有的一直没有登记过。不登记的目的在于企图向农民组织额外或者多分配一些宅基地。
对已经登记了的宅基地使用权，有的是宅基地总面积不符，有的是存在一定规模的违章建筑，也有的是转让的对象不规范。在进行变更登记时，对于原来的登记进行及时的纠正，以免发生后续的错误。
第二，以宅基地使用权变更登记为契机，建立健全宅基地使用权信息化模块与题库，以便于对宅基地使用权的主体与客体进行全员、全过程、全方位、全要素的跟踪调查研究。在此基础上理顺宅基地使用权转让或者消灭过程中的物权关系，打击违法犯罪与民事侵权行为。
全国的土地管理形势特别严峻，而宅基地的跟踪调查管理所面临着的老大难问题异常之多。其中的许多问题自从解放初期一直积累起来的，而城市的国有建设用地使用权的复杂问题主要是从有偿使用制度开始实行时发生的。现在已经有了大型电子计算机，有了因特网等通信工具，全国各地建立健全了土地登记与土地管理机构。那么，基础工作和重要一环，就是以宅基地使用权变更登记为契机，建立健全宅基地使用权信息化模块与题库。这为理顺物权关系、打击违法犯罪与民事侵权行为提供了情报服务。
第三，以宅基地使用权变更登记为契机，尽快完善农村的房地产管理制度，重点是完善宅基地使用权法律制度。
集体财产发生最严重最隐蔽损失的，就是在宅基地使用权变更与转让的整个过程之中。农村的房地产管理制度，特别是宅基地使用权法律制度的不完善是有目共睹的。完善宅基地使用权法律制度已经是迫在眉睫了，以宅基地使用权变更登记为契机，可以实现突破性进展。
第四，以宅基地使用权变更登记为契机，尽快建立健全全国统一的建设用地使用权登记管理制度。
建立健全全国统一的建设用地使用权登记管理制度，一个大瓶颈在于农村的房地产管理制度包括宅基地使用权登记制度，突出表现在宅基地使用权变更登记制度。宅基地使用权转让或者消灭绝对不是小事，宅基地使用权变更登记制度必须尽快完善。
宅基地使用权是一种重要的用益权，从长远目标上看，对宅基地使用权设立、变更、转移、消灭进行登记，既有利于加强土地管理，又有利于确认物权，减少争端。但目前有些地方的宅基地没有登记。建立健全这项登记制度任重而道远。
以下宅基地使用权亦称宅基地用益权，宅基地使用权人亦称宅基地用益权人，指宅基地使用权人对于自己拥有的宅基地行使占有、使用的权利。
变更登记三大类型的主要情形是：
主动变更登记，是针对需要快速办理和登记机构不知情的情况下，宅基地使用权人应当主动地向登记机构申请宅基地使用权变更登记，如宅基地使用权的互换、继承或者受赠与、因自然灾害或者环境污染而复分、因转让住宅所有权同时转让宅基地使用权等情形下的宅基地使用权主动变更登记。
被动变更登记，是针对需要加强强制办理和登记机构知情的情况下，宅基地使用权人被动地接受登记机构申请宅基地使用权变更登记，如农村经济结构调整、征地或者拆迁村民住宅已经依法办妥、法院或者仲裁机构作出生效的强制裁决等情形下的宅基地使用权被动变更登记。
自动变更登记，针对以上主动变更登记、被动变更登记的特定情形，有关登记机构可以设定自动登记项目，以提高办事效率。如主动变更登记部分的因自然灾害或者环境污染而复分，于复分之前已经向登记机构提交了相关资料，为了“特事特办”和“快事快办”，可以设定自动登记的办法。又如被动变更登记部分的，有一些是整个村、组集体性质的被动变更登记，对于个人而言，也可以设定自动登记项目。
确认条件：一般而论，宅基地使用权的变更登记，是在宅基地使用权已经办理登记基础上所能够发生的进一步登记，否则，法律要件或者事实要件不予承认，或者最多以宅基地使用权设立登记为指针。
二、宅基地使用权变更登记的主要类型
宅基地使用权的变更登记，除了上确认条件以外，主要是指以下类型的变更登记。
1．宅基地使用权转让—使用权人变更的变更登记
原宅基地使用权人于取得宅基地使用权登记证书的前提下，依据“房地合一”的原则，将房屋与宅基地使用权一同转让给他人的登记，叫做变更登记，也是叫做宅基地使用权的权利人变更登记。原宅基地使用权人变更登记以后，其原宅基地使用权连同原房屋所有权一同消灭，新宅基地使用权人宅基地使用权连同原房屋所有权一同设立。
适用法规：《土地登记规则》第32条、第48条等条款，《土地登记办法》第7条第7款、第38条等条款。
2．宅基地使用权重新调整分配—地址变更的变更登记
宅基地使用权人因自然灾害、环境污染等原因，导致原宅基地使用权消灭（房屋所有权消灭除外），然后获得重新分配的宅基地，也就是导致原宅基地地址发生位移，因而变更宅基地使用权并按规定登记。原宅基地使用权消灭以后，应当办理注销登记，不能在原址上重新设立新的宅基地使用权，因为是先前作废了的宅基地使用权。
适用法规：《土地登记规则》第32条、第39条、第56条（注销登记）等条款，《土地登记办法》第7条第7款～第8款、第40条、第50条（注销登记）等条款。
3．宅基地使用权互换—地址变更的变更登记
宅基地使用权人与宅基地使用权人于法律允许的范围内，并且经过村、组组织讨论通过，可以互换、对换宅基地使用权。此项变更登记，要求宅基地使用权互换的当事人，通过书面决议和经过村、组组织讨论通过的程序，将自己一方的宅基地使用权交接到对方，形成事实要件以后，再经过宅基地使用权互换—地址变更的变更登记。原宅基地使用权消灭以后，应当办理注销登记，新宅基地使用权成立以后，应当办理重新设立登记。
适用法规：《土地登记规则》第32条、第39条、第49条等条款，《土地登记办法》第7条第7款～第8款、第40条等条款。
4．宅基地使用权用途变更—住宅用途变更的变更登记
因农业结构调整等原因导致宅基地用途变更的，即由私人住宅用地调整为工商业用地的，或者家庭住宅改变为工商业用途的，宅基地使用权人于法律允许的范围内，可申请宅基地使用权用途变更的变更登记。
因农业结构调整等原因导致宅基地用途变更的，一般不办理临时性变更登记。因由私人住宅用地调整为工商业用地的，或者家庭住宅改变为工商业用途的，应当视情况可办理临时性变更登记。原宅基地使用权消灭以后，应当办理注销登记，新宅基地使用权成立以后，应当办理重新设立登记。
适用法规：《土地登记规则》第32条、第51条，《土地登记办法》第7条第7款、第40条、第48条等条款。
5．宅基地使用权因征收土地—地址变更等调整变更的变更登记
因国家征收农村土地和村民住宅等调整宅基地使用权的，导致宅基地地址、名称、户主与使用面积变更的，宅基地使用权人于法律允许的范围内，可申请宅基地使用权用途变更的变更登记。原宅基地使用权消灭以后，应当办理注销登记，新宅基地使用权成立以后，应当办理重新设立登记。
适用法规：《土地登记规则》第32条、第48条，《土地登记办法》第7条第7款～第8款、第40条等条款。
6．其他宅基地使用权变更登记
（1）因继承、受遗赠宅基地使用权变更登记—权利人变更登记。
适用法规：《土地登记规则》第32条、第46条，《土地登记办法》第7条第3款、第7款～第8款、第45条等条款和继承法相关规定。
（2）因法律裁判宅基地使用权变更登记—权利人变更登记。即因人民法院、仲裁机构生效的法律文书而取得宅基地使用权变更登记。
适用法规：《土地登记规则》第32条，《土地登记办法》第7条第3款、第7款～第8款、第45条等条款和继承法相关规定。
需要注意的是，宅基地使用权的村民住宅所有权基于“房地合一”的原则，不能设定抵押权，故该双项土地他项权利不在设立、变更、转移和变更登记范围之内。不能将农村的住宅建设用地使用权与城市出让的住宅建设用地使用权相提并论。
住宅建设用地之闲置土地的处理办法，农村的从宽处理，城市的从严处理，两种不同性质的住宅建设用地之物权化方针是完全不同的。
农民的宅基地不同于城市建设用地的性质，不能跟城市闲置建设用地处罚法那样没收使用权和罚款。很多农民家庭困难，分配到宅基地后难以及时筹款盖房，但可以用于养家禽家畜或作晒谷场等用途，并没有浪费土地。况且农村土地一直不能自由的买卖，与圈地运动、炒卖或者倒卖土地无关。
相关法律：物权法第155条
相关名词：
〖宅基地使用权的变更登记注销登记综合概念〗〖宅基地使用权的注销登记〗
字数：3888字
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