当代物权法百科全书小辞典初稿564-1
建设用地使用权注销登记的相关规定
一、一般理念
建设用地使用权注销登记，是建设用地使用权统一登记制度的一个最后的环节。依据土地登记规则、土地登记办法等部门法规定，建设用地使用权从预告登记到设立登记、转移登记、变更登记，一直到注销登记，必须采取登记生效主义和登记义务主义强制性规定，土地出让人和土地受让人均有义务遵守国家统一的登记制度。建设用地使用权消灭后，如果土地受让人不配合土地出让人履行注销登记义务，土地出让人可以单方面宣布注销登记，并宣布原建设用地使用权证书过期作废。
物权法第150条明确规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”
上述规定具有下列关于不动产物权消灭公示的重要意义。
第一，表示建设用地使用权消灭或者包括土地上其他不动产权利消灭一同公示的重要意义。
运用物权法理学原理来解释建设用地使用权注销登记制度，我们可以深刻领会“建设用地使用权注销登记”的精神实质，从而实现从感性认识到理性认识的飞跃。
“建设用地使用权注销登记”是有一定的因果关系和连带关系的。
首先是，建设用地使用权不是孤立的权利，其本身包括了地表权、地上权、地下权、地役权等一整套土地权利，连带发生了建筑物、构建物及其附属设施或者地上附着物的所有权，有的还在其中设立了房屋抵押权或者建设用地抵押权。其中，不动产所有权中包括了专有权、共有权两个部分。所有这些，只有运用运用物权法理学原理来解释建设用地使用权注销登记制度才能一目了然。
其次，建设用地使用权及其连带权利、配套权利的设立、变更、转移、消灭有一个物权控制论技术规范，每次发生物权变动都要进行登记公示，称之为“不动产登记生效主义”，非登记不可，不登记就不能发生法律效力和公示效力。建设用地使用权及其连带权利、配套权利的预告登记、设立登记、变更登记、注销登记以及总登记、初始登记、抵押登记等等，所有这些都可以从《土地登记办法》和《土地登记规则》找到原型，而运用物权法理学原理来解释建设用地使用权注销登记制度，我们可以正确理解与不动产登记法的法律关系，融会贯通，举一反三，收到更好的效果。
第二，对于建设用地使用权等不动产注销登记法起到了承上启下的示范作用。
《土地登记规则》是在《物权法》实施以前的1995年12月28日起施行的，那个时候的不动产注销登记法刚刚起步，其立法技术还停留于一般的财产权法，并且全国的土地管理经验仍处于探索阶段，故该登记法在理顺物权关系方面仍然存在不足之处。
物权法关于土地等不动产登记法的条款不多，但是下了很大功夫的。全国****会法工委民法室编著《物权法草案（参考）》是于2005年7月1日第1次出版内部发行的，其中的第76页至129页全是不动产登记方面的资料，在认真研究我国以往立法资料和吸收外国和我国台湾地区立法经验基础上，结合物权关系学而形成了比较完善的不动产登记制度包括建设用地使用权注销登记制度。
《土地登记办法》是在《物权法》实施以后的2008年2月1日起施行的，该法第1条开宗明义地明确规定：“为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。”把物权法这种普通法放在第一位，把其他三种特别法、专门法放在次要位置上，这是破天荒的排列办法，彰显了《物权法》对于《土地登记办法》的特殊指导、示范作用，对于不动产登记制度包括建设用地使用权注销登记制度起到了承上启下的效果。
第三，能够将古老的地权登记制度的优良传统发扬光大。
不动产登记制度包括建设用地使用权注销登记制度，是一个既古老又现代的地权登记制度，是集土地与房产管理、人口管理和税收与徭役管理于一身古典法律制度。以史为鉴，能够将古老的地权登记制度的优良传统发扬光大。
以鱼鳞册（亦称鱼鳞图册、鱼鳞图、鱼鳞籍、鱼鳞簿）为例，这种土地登记制度是在继承发扬远古土地、人口登记制度基础上，发韧于宋代，滥觞于明代，直至民国、解放初年的一项重要制度。鱼鳞册是旧时为征派赋役和保护封建业主权而编制的土地登记簿册。册中将山塘挨次排列，丘段连缀地编制在一起，标明业主、四至，因其形似鱼鳞而被称为“鱼鳞册”，包括农用地和建设（工匠）用地在内。其对于中国制度史等领域的研究具有重要的价值和意义。
中国有五千年的文明史，土地公有制是个主旋律，这种优良传统已经在发扬光大。如现代历次的土地改革、统一的建设用地登记制度和户籍登记制度等，吸收了“鱼鳞册”、“一条鞭法”、“摊丁入亩”等土地管理、土地改革的优良传统。
二、法定注销登记
依据1995年12月28日国家土地局发布的《土地登记规则》、2007年12月30日《土地登记办法》等相关规定，关于建设用地使用权注销登记的重要法定事项如下。
1．注销登记机构
《土地登记规则》第54条规定，县级以上人民政府依法收回土地使用权的，土地管理部门在收回土地使用权的同时，办理国有土地使用权注销登记，注销土地证书。
所谓注销登记机构，就是出让建设用土地时负责土地使用权设立登记、发放建设用地使用权证书的机构，即县级以上人民政府土地管理部门的登记机构。土地使用权初始登记、设立登记、变更登记、转移登记和注销登记，均应由同一登记机构作出，不得政出多门。
依据《土地登记办法》第3条规定，土地登记实行属地登记原则。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记（含注销登记）。
2．使用期满注销登记
《土地登记规则》第55条规定，国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内，持原土地证书申请国有土地使用权注销登记。
以上国有土地使用权，指建设用地使用权。依据物权法第149条和《土地登记办法》第52条规定，建设用地使用权，已经区分为住宅类和非住宅类建设用地使用权。住宅类建设用地使用权采取自动续期制度，非住宅类建设用地使用权采取申请续期制度，要注意“旧法旧制度，新法新制度”的差别性。
《土地登记办法》第52条规定：“非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。”已经区将非住宅类和住宅类建设用地使用权区分开来。当新旧法同一内容的规定不一致时，应当以新法的规定为准。
3．因自然灾害等灭失权利后的注销登记
《土地登记规则》第56条规定，因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当持原土地证书及有关证明材料，申请土地使用权或者土地所有权注销登记。
以上规定，字面上仅举出“自然灾害等”。那么，人为的毁损、污染等灾难，也可以导致建设用地使用权及其他土地使用权的灭失，也应当办理土地使用权注销登记和收回土地使用权证书。
《土地登记办法》第50条规定：“有下列情形之一的，可直接办理注销登记：（一）依法收回的国有土地；（二）依法征收的农民土地；（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书使原土地权利消灭的，当事人未办理注销登记的。”
以上“依法收回的国有土地”，包括的范围很广泛，包括建设用地使用权期间届满未续期、建设用地因公共利益收回或者严重违反土地用途规定没收、因建设用地使用权流转后的终止、因自然灾害或者人为灾难造成建设用地使用权灭失等情形的“收回”和注销登记在内。
4．因他项权利终止而注销登记
《土地登记规则》第57条规定，土地他项权利终止，当事人应当在土地他项权利终止之日起15日内，持有关证明文件申请土地他项权利注销登记。
土地他项权利，就是物权法第143条～144条所指的建设用地使用权流转的权利，包括建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的权利。土地流转以后，土地流转的权利终止，也就是土地权利于土地使用权转移、变更给他人以后，原建设用地使用权的权利因交易或者抵押物丧失而终止。另外，土地地役权的终止，也是属于土地他项权利的消灭。
《土地登记办法》第53条规定：“已登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持有关证明文件、申请土地抵押文件、地役权申请土地他项权利注销登记。”
但是，土地抵押权的注销登记，却采取自愿登记的对抗主义方法，而不是强制性的登记生效主义方法。《土地登记办法》第55条规定，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定的土地使用权期限届满以外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。
以上规定，是什么意思呢？按照一般的法律程序，土地抵押权的注销登记，应当由经济仲裁机构或者地方人民法院作出决定。应当于抵押人于抵押期满，不能如期或者采取其他办法清偿抵押权人的债务，经济仲裁机构或者地方人民法院作出决定拍卖或者以其他方式处分抵押的土地使用权，用于清偿抵押人的债务。如果国土资源行政主管部门直接注销土地使用权抵押登记，就会打乱清偿抵押债务的程序，不能实现抵押土地使用权的实时实地清偿，也会导致抵押权人优先受偿权落空。
当然，设定的土地使用权期限届满，原土地使用权人的土地使用权中止，原土地使用权的抵押物（土地使用权）也就不归原权利人所有。这样的情形下，也可以看出原土地使用权人的土地出让合同和土地抵押合同的信誉太差，国土资源行政主管部门便可以直接注销其土地使用权抵押登记。
相关法律：物权法第150条
相关名词：
〖建设用地使用权注销登记〗
字数：3888字
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