当代物权法百科全书小辞典初稿551-1
建设用地使用权抵押权意义上的变更登记
一、抵押权意义上的变更登记
建设用地使用权抵押权意义上的变更登记，简称抵押权意义上的变更登记，指依据债权法、土地管理法和不动产登记法而作出的建设用地使用权抵押权意义上的变更登记。
抵押权意义上的变更登记包括了以下主要内容。
第一，抵押权意义上的变更登记，导致建设用地使用权已经由普通物权法变更为担保物权法，但土地政策物权法即制度物权法的内容不会因此而改变，反而会增加相应的控制范围。
在建设用地使用权之上设立抵押权，就会导致由普通债权法锁上升到担保债权法锁，由普通物权关系上升到担保物权关系。物权关系和法锁关系的改变，引起了法律关系、信托关系、排他关系、合同关系、对世关系和社会关系的改变。
众所周知，土地财产权是最大宗最重要并严格限制流通的财产权之一，土地政策物权法即制度物权法已经在建设用地使用权设立方面设置了很高的门槛，在建设用地使用权之上设立抵押权方面更加设置了更高的门槛。抵押权意义上的变更登记，导致建设用地使用权已经由普通物权法变更为担保物权法，但土地政策物权法即制度物权法的内容不会因此而改变，反而会增加相应的控制范围。
第二，抵押权意义上的变更登记，准用建设用地使用权转让的变更登记。
建设用地使用权抵押合同变更，这里指的是合同主体变更，而使得土地使用权发生变化。土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后15日内，申请变更登记。
抵押权变更登记是一种行为，由这种行为所造成的后果，往往就是导致转让建设用地使用权。房地产开发之投资额巨大，大量举债投资房地产是普遍现象。抵押期届满或者发生当事人约定的情形，抵押人不能清偿债务，所抵押的建设用地就会拍卖、变卖，建设用地使用权被动地转让。
在土地私有制国家，将建设用地抵押或转让是土地所有权人的权利。但是，在土地公有制国家，将建设用地抵押或转让是土地所有权人的权利，同时也是土地用益物权人的权利。因为国家出让的建设用地，权利人受让的建设用地使用权即土地用益物权。就土地用益物权人而言，抵押权意义上的变更登记，准用建设用地使用权转让的变更登记。
第三，抵押权意义上的变更登记，对于专门申请建设用地使用权抵押权登记的范围很小，大多数情势下是由建筑物、构建物及其附属设施在设立抵押权之后一并申请建设用地使用权抵押权登记。
土地用益物权人专门申请建设用地使用权抵押权登记的，如货运站、停车场、垃圾处理场等，或者以建设用地使用权抵押权为主，以地上建筑物、构建物及其附属设施为辅。大多数情势下是由建筑物、构建物及其附属设施在设立抵押权之后一并申请建设用地使用权抵押权登记。
第四，抵押权意义上的变更登记，包括公法意义上的变更登记和私法意义上的变更登记两种情形在内。
建设用地使用权的各种流转与登记，包括抵押权意义上的变更登记，公法意义上的变更登记和私法意义上的变更登记，均实行统一的不动产登记制度。包括各级政府抵押建设用地，或者与任何单位与个人设立建设用地抵押权，同样地需要实行变更登记。
二、登记法的规定
依据土地登记办法第42条～44条的规定，因抵押而取得土地使用权的变更登记，可以分为以下几类。
1．因处分抵押财产的变更登记。
土地登记办法规定，因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。
处分抵押财产，一般是指处分抵押土地使用权以外的不动产或者动产。如处分房屋、建筑物、构建物及其附属设施，以及处分企业的产品、半产品、原材料、机器设备等抵押财产，有的是与土地使用权发生直接的连带处分，有的是间接的连带处分。处分房屋、建筑物、构建物及其附属设施，是与该建造物下面的土地使用权连带打包处分，而且必须是打包处分。处分企业的产品、半产品、原材料、机器设备等抵押财产，是因为原抵押物是这些东西，当这些东西不足以抵偿债务时，可以土地使用权变现或者转移式连带处分。
因处分抵押财产而取得土地使用权的变更登记，应当是补充变更登记。在此之前，如果是处分的房屋、建筑物、构建物及其附属设施已经进行了抵押登记，或者当时没有进行土地使用权变更登记，则处分时是补充变更登记。
现行法规只认定“依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构建物及其附属设施，涉及建设用地使用权的”两种不动产一同变更登记，没有规定上述两种不动产抵押时需同时变更登记。实践上，单一品种和复合品种抵押登记，是可自由选择的。单一的和复合的抵押登记，可以先后登记，反正是登记多少，权利和义务就得到多少。如果是单一品种抵押登记，处分时是两个品种的处分与转移权利，那么，后续的手续必然要增补未登记的不动产品种。
应当注意的是，有些动产也是需要抵押登记的，如机动车辆、船舶、航空器等。不过，登记机关是不属于不动产登记机关。
2．土地使用权抵押期间的变更登记
土地登记办法规定，土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地使用权变更登记。
以上规定是相对特殊的情况。一般而论，土地使用权抵押期间，抵押权人是不允许在中途转让土地使用权的。因为，抵押权人与抵押人的关系，是债权债务上的法锁关系，提前转让土地使用权意味着提前解锁了。这对于抵押权人而言，面临着债权失落的危险。其积极措施，是由抵押权人或者由法院来主持转让土地使用权，抵押权人有优先受偿的权利。越是复杂的土地流转关系，越是要清静对待，应当有一套严格的程序和冷静的办法来处理。由此可见，对于“当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料”要一分为二地对待，不能急功近利，草率从事。
3．土地抵押主从债权实现的变更登记
土地登记办法规定，经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
主债权，应当从债权的主体、客体上来认定，构成条件是逢一必进。土地抵押权主体上，如果是多个债权人，可以按照债权的大小程度来决定主次债权。一宗土地上存在多个债权人是法律认可的。
土地登记规则第29条第2款规定：“同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。”土地抵押权客体上，存在地上建筑物、构建物及其附属设施并且构成主债权，那么，以该项不动产的债权为主债权，以土地使用权为从债权。另外，地上建筑物、构建物及其附属设施是不动产所有权部分，土地使用权是用益物权部分，权利上也有主次之分。土地抵押权客体上的主债权，比地抵押权主体上的主债权更加明显。
4．土地抵押期间变更登记的时限
土地登记规则第43条规定，土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。
抵押合同成立后的土地使用权，一般仍然为抵押人行使，其土地使用权登记，为抵押的使用权登记。如果抵押合同成立后的土地使用权，不为抵押人行使，法定要求当事人申请土地使用权变更登记。如果出现土地使用权的再变更，法定要求当事人申请土地使用权再变更登记。反正凡是涉及土地使用权主体、客体、用途的变更，统统需要申请土地使用权变更登记。
土地使用权抵押期间的变更登记，其时限是比其他的变更登记缩小一半。一般的变更登记，限定在30日内，此项变更登记限定在15日内。
以上第一至第三项的“土地使用权抵押期间”的合同变更，全部适用于土地登记规则第43条的规定。
三、其他土地权利变更登记
其他土地权利变更登记，土地登记规则和土地登记办法还有许多种类，不能一一罗列。如商品房预售变更登记、土地使用权出租变更登记、继承土地使用权变更登记、地役权变更登记、土地用途变更登记、农业结构调整的变更登记、工业结构调整的变更登记、土地权利人姓名或者名称、地址发生变化的变更登记，以及因注销土地使用权而发生的变更登记等等，均可视为其他土地权利变更登记。
关于其他土地权利变更登记的登记时限，有两种解读版本：
一种是15日内时限。如土地登记规则第45条所述：“变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起15日内，申请变更登记。”
一种是30日内时限。如土地登记规则第47条所述：“其他不甘落后土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起30日内，持有关证明文件申请变更登记。”
应当说明的是，无论是哪种土地权利变更登记均采取登记生效主义的限制要件。物权法第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”建设用地使用权，作为重要的用益物权，比农用土地使用权更加重要，非登记不可，不登记不发生法律效力。建设用地使用权，不但取得需要登记，其流转和变更也需要及时地变更登记。否则，其流转行为就无法发生法律效力，权利人的利益以及国家土地所有权的权益就得不到充分保障。
尽管中国的不动产登记制度已经下了很大的功夫，但是，登记机关、登记方式以及土地所有权的界定等方面有些问题需要进一步着手解决。农村里面，还有大量的宅基地和私有住宅登记制度也不够严格，经济适用房、政府和企业保障房等新型的房地产没有列入有关规定之中。有的地方开始清理集资性质的小产权房。
相关法律：物权法第145条
相关名词：
〖土地抵押权与优先受偿权〗〖建设用地使用权变更登记生效主义〗
字数：3888字
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