当代物权法百科全书小辞典初稿549-1
建设用地使用权变更登记生效主义
1．变更登记生效主义
建设用地使用权变更登记生效主义，指建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押等方面的流转效力，取决于土地使用权的变更登记公示生效主义的一级法律要件，非登记不可。不登记不能发生法律效力，不能肯定其双方的流转行为、权利义务的交接是否合法。
物权法第145条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。此处的“应当”并非建议性、商量性的口吻，而是指导性、确定性的决定。
建设用地使用权变更登记生效，一般为登记机构批准之日生效。物权法不提生效和生效主义，原因在于不能保证全部的变更登记能够生效，违法登记的是不能生效的。变更登记生效和变更登记生效主义是法理上的说法。
建设用地使用权变更登记，是指建设用地使用权初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地使用权变更登记，注销土地登记等。土地他项权利设定登记，应当包括抵押合同变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记和继承登记、遗赠登记等登记；也指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
建设用地使用权变更登记，是不动产登记的中心环节，起承上启下的特殊作用。其刷新或者改写了土地总登记、初始登记，并沿着变更登记的轨道运转，对于注销登记和其他登记（更正登记、异议登记、预告登记、查封登记）产生一定的影响。如建设用地使用权人的使用权转让或者丧失以后，标志着建设用地使用权的消灭和注销登记的成立，这种情势下变更登记等于注销登记；与此同时，受让建设用地的权利人从“变更登记”中得到的权利恰恰相反，是建设用地使用权的新生与新立，这种情势下变更登记等于他的“初始登记”。
建设用地使用权变更登记，已经形成了网络化、“房地合一”立体化的统一的不动产登记制度。包括各种国事主体与民事主体的不动产登记，完全可以统一起来进行全面的规范化运作，对于确认和理顺各种物权关系、法锁关系、信托关系、对世关系、社会关系和相关的一系列法律关系等等，起到了关键性的制度化、规范化作用。尽管《土地登记规则》、《土地登记办法》等登记法未能涵盖一切建设用地使用权流转的对象，而其法则、办法等可以一点带面，成为各种不动产登记的适用范式。
建设用地使用权变更登记，实质上大多数是以房屋所有权变更登记为主体、以建设用地使用权变更登记为附体的双重登记体制，单独的建设用地使用权变更登记是比较少见的现象。中国实行的是建设土地所有权国有制，普通业主的土地权利模式是“房屋所有权+建设用地使用权”，其中建设用地使用权是房屋所有权的配套权利，较少以单独的权利来行使和登记。土地使用权流转、土地使用权登记均如此，就是一脉相承的不动产双重权利模式。就建设用地使用权登记生效而言，从初始登记、变更登记到注销登记，均与不动产双重权利模式和双重登记体制有直接的关系。
建设用地使用权变更登记生效主义，实质上是“房屋所有权变更登记生效主义+建设用地使用权变更登记生效主义”的双重登记生效主义。房屋，按照城市房地产管理法的意思，就是包括建筑物、构建物及其附属设施。既然房屋的产权不登记就不能生效，非登记不可。那么，很显然，建设用地使用权也肯定是“不登记就不能生效，非登记不可”。初始登记是如此，变更登记和注销登记也是如此。一般而论，房屋所有权变更登记生效为先行，建设用地使用权变更登记生效为后行。因为所谓的流转，首先是房屋所有权的流转，其次才是建设用地使用权的流转。
城市房地产管理法第32条的规定是：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”所谓“双同时”，就是如本文所分析的“房屋所有权变更登记生效主义+建设用地使用权变更登记生效主义”的双重登记生效主义，而且是以房屋的所有权转让、抵押为主，以土地使用权的转让、抵押为辅。
2．土地登记专门法中的变更登记
土地登记专门法中的变更登记，涵盖的内容有：（1）国有土地使用权转让之变更登记；（2）划拨土地改出让土地之变更登记；（3）企业入股之变更登记；（4）单位合并、分立之变更登记；（5）土地交换、调整之变更登记；（6）因抵押或者因抵押取得土地使用权之变更登记；（7）因购买房改房而获得土地使用权之变更登记；（8）抵押合同变更之变更登记；（9）土地使用权出租之变更登记；（10）因继承、受遗赠而获得土地使用权或者土地之他项权利之变更登记；（11）更正登记、异议登记、预告登记、查封登记涉及之变更登记；（12）其他形式之变更登记。
《土地登记规则》中，主要指国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和他项权利的登记，没有“建设用地使用权的登记”。以上土地权利是单一的土地权利，是相对清晰的，因为宪法、土地管理法等法律说清楚了。然而，建设用地使用权往往不是单一的土地权利，只有房地产开发企业才是单一的土地权利，因为国家出让给他们的只是土地使用权，很少包括房屋所有权的。具体到建设用地使用权流转这一层面上来，基本上只剩下建设用地使用权抵押这种方式上，而且也不排除建设用地使用权抵押与房屋所有权同时抵押的进行方式。话又说回来，房地产开发企业的土地使用权不是轻易能够流转的，除非土地使用权互换、出资、赠与这种形式的流转。
《土地登记办法》中，第39条提到“依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者以入股方式取得的国有建设用地使用权转让的”的变更登记；第40条提到“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构建物及其附属设施建设用地使用权”的变更登记；第40条规定了“因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权转移的”的变更登记，这也是建设用地使用权的变更登记；第42条至第44条规定了土地抵押权变更登记，也是建设用地使用权的变更登记，这是“他项权利的变更登记”、过程控制的变更登记；第45条规定了“因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权”的变更登记，也是建设用地使用权的变更登记；第46条规定的地役权变更登记，也是建设用地使用权的变更登记；第47条关于“土地权利人姓名或名称、地址发生变化的”的变更登记，包括建设用地使用权的变更登记；第48条关于“土地的用途发生变更的”的变更登记，包括农用土地、建设用地使用权的变更登记。
广义的建设用地使用权之土地用途初始登记、变更登记、注销登记等，是包括农用土地用途登记在内的，因为许多建设用地是从农用土地中转化用途而成立的。
第57条的“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”和“查封登记”，也或多或少有变更登记的成份。“更正登记”是对登记薄上的错误进行更正，是实质上的变更登记。“异议登记”中有对登记薄上的错误进行更正的，也是实质上的变更登记。“预告登记”有对登记薄上的错误进行更正的，或者将“预告登记”中的权属内容改写的，也是实质上的变更登记。“查封登记”，指人民法院或者国土资源主管部门依法对于不合法土地使用权的查封、冻结登记，也是实质上的变更登记。
3．土地登记日期
相关登记法中对于土地登记日期作了原则性规定。
（1）要求当事人于30日内申请登记的
国有土地使用权转让之变更登记、划拨土地改出让土地之变更登记、企业入股之变更登记、单位合并或分立之变更登记、土地交换或调整之变更登记、因抵押或者因抵押取得土地使用权之变更登记、因购买房改房而获得土地使用权之变更登记、因继承、受遗赠而获得土地使用权，或者土地之他项权利之变更登记及其他变更登记对象，要求当事人于30日内向登记管理机构申请变更登记，需要提交土地权属或者房屋所有权证书的一并提交。
（2）要求当事人于15日内申请登记的
抵押合同变更之变更登记、土地使用权出租之变更登记、抵押权或者地役权申请注销异议登记、转让土地使用权涉及房产变更的变更登记、国有土地使用权出让或者租赁期满未申请续期或申请续期未被批准的变更登记、土地他项权利终止的注销变更登记，或者土地之他项权利之变更登记及其他变更登记对象，要求当事人于15日内向登记管理机构申请变更登记，需要提交土地权属或者房屋所有权证书的一并提交。
以上土地登记日期的规定主要载于《土地登记规则》中，《土地登记办法》中很少土地登记日期的规定。可以看出以上登记日期都十分紧张，对于需要申请登记者以很大的压力。可能是因为从中央到地方各级政府对于土地用途与权属变更抓紧程度上、全国信息化统计管理的时间点上要求很严格的缘故。至于对于各种延迟变更登记者以什么形式处罚，可能需要各地的土政策来进行规定。
转让建设用地使用权的，或者被依法剥夺使用权的，建设用地使用权消灭或者丧失，这一类变更登记实为注销登记。当事人应当主动申请注销登记，各地县级以上行政主管部门对于不主动登记的或以采取自行单方面强制注销登记，建设用地使用权消灭或者丧失方面可以不受登记时间的限制，而及时登记是非常必要的。
土地权利的变动或者运动，最大量的，还是城镇国有土地使用权出让和转让，即通常所说的以招标、拍卖、挂牌和协议出让，另外就是土地使用权的划拨。如城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，就是这样一些规定。而采取登记生效主义调控办法，可以及时发现其中的疑点和错误，帮助有关部门及时制止当事人的一些违法违规行为，避免并减少国家或者被侵权人财产的损失。
相关法律：物权法第145条
相关名词：
〖建设用地使用权公法和私法意义上的变更登记〗
字数：3889字
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