当代物权法百科全书小辞典初稿522-1
建设用地三权并立之地表权地上权地下权
建设用地三权并立，指建设用地使用权人的权利以地表地土权为基准，可扩及地上空间利用权、地下空间利用权（包括地役权）等三大项权利的成立的可能性。但是，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权即原有的建设用地使用权。其中，地役权是任何一类基地使用权的附属权利，因此，建设用地“三权并立”讲的是建设用地的地表权、地上权和地下权三大类别的权利。
建设用地的地表权、地上权和地下权三大类权利，是建设用地使用权的内涵，体现了当代建设的缩影和权利人的基本权利构成对象与组合方式。
这三大类权利是与建筑物的限宽、限高、限深等“三限”联系在一起的，是建设用地使用权命名为“定限物权”的核心内容之一。
一、地表权
1．基本概念
地表权，全称地基利用权，指建设用地使用权人利用地基土壤结构的表层来建造和固定建筑物、构建物的权利，也是最基本的权利。
限于使用面积与四至范围，以及建筑物或构建物的样式、宽度与高度、深度，以地平线来衡量地表权和可扩及的地上空间利用权、地下空间利用权或者地役权，地表权适用于“地基权”的法律解读，实为一种事物两种称谓。
地表权是相对的概念，对于城市建筑而言，无论是低层或者中高层建筑，总是或多或少地与地役权相牵连。即使是单层建筑，也是可以限高、限宽建设的。因此，地表权总是或多或少地与地上权或者地下权相牵连。
单一的地表建设用地使用权，其效力所及的客体范围，并不仅仅限于地表。地表建设用地使用权人为实现所设立的权利的目的，必然要对一定的空间加以利用。“一定的空间”就是地表建设用地使用权效力所及的“必要空间范围”，区别于单独或者另外设立的地上、地下建设用地使用权，即区别于多层、中高层建设与低层建设以及每一层的高度与宽度限制值，区别于地下建设空间的层数、高度与宽度，也区别于悬空建设或者立地建设，也区别于地基建造的空心化或者实心化。“必要空间范围”鉴于设立了地表建设用地使用权的特定土地上，所建设的建造物的地基及于地下一定空间，但建筑物不留空间；建筑物的高度及于地上一定空间，与其他的建筑物或者构建物保持法定的地上间距和空中间距。
通常，地表权是将使用面积与四至范围来作为考量对象的，单层建筑物或构建物的样式与高度有时候被忽略不计。地表权的控制系数，以规定的容积率为准。一些业内专家透露，市中心区域住宅容积率在2。5以下，商用楼的容积率在4。0以下。
2．与地表权有关的用地指标
地表权是一种权利的象征，离不开建设用地的使用面积与四至范围等用地指标的限制，不是每个人、也不是随时随地地可以得到这项权利的。
土地管理与建设专家告诉我们，建设用地与居住用地的指标，主要受到城市规模、城市性质、自然条件和城市用地标准等因素的限制，这些具体的理论就不细说了。
用地指标，可以由以下因素确定：
（1）居住用地的比重。按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）规定，居住用地占城市建设用地的比例为20%～32%，可根据城市具体情况取值。如大城市可能偏于低值，小城市可能偏于高值。在一些居住用地比值偏高的城市，随着城市的发展，道路、公共设施等相对用地的增大，居住用地的比重会逐步下降。
（2）居住用地人均指标。按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，居住用地为人均18。0～28。0m2，并规定大中城市不得少于16。0m2/人。
基于国标的参考依据，各地城市将按照地方的住宅产业发展条件、土地资源的供给情况、建设方式的总体规划等因素，制订适用的地方指标。
二、地上权
1．基本概念
地上权，全称地上空间利用权，指建设用地使用权人利用地表权，再直接或者间接加高并加宽、或者腾空建筑物或构建物的加权的权利。
于自己建筑物或构建物一层以上加层、加宽建造，为直接地上空间利用权；于利用他人建筑物或构建物一层以上加层、加宽建造，为间接地上空间利用权；于建设用地之上或者悬空建造物之上建造天桥、空中走廊，为腾空地上空间利用权。其中，加高并加宽的地上空间利用权，为复合型地上空间利用权。
另外，楼房顶层的天台利用权，为业主共有或者独有的地上空间利用权。既是建筑物的空间利用权，也是建设用地的地上空间利用权。
地上空间利用权的控制系数，以层数、层高和和空中可加宽面积为准。
各地城市的城管部门对于建筑物、构建物“限高”的把握是重点之一，但不同的地区是有所区别的。
以居住区为例：对于二、三类居住区是加强“限高”，对于一、四类居住区是一般“限高”。二类居住区，指市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以多、中、高层住宅为主要建筑物的居民区；三类居住区，指市政公用设施齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的居民区；一类居住区，市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以低层住宅为主的居民区；四类居住区，以简陋住宅为主的居民区。
深圳地区依照上级法规规定，单层厂房建筑，不论其高度，均按一层计算。这就是不限高的一个例子。限高，意味着建设用地使用权人的地上权受到一定高度及其空间宽度的限制；不限高，意味着建设用地使用权人的地上权没有受到一定高度及其空间宽度的限制。
桂林市地方规章规定，所有建筑物都不能超过象鼻山一般的高度。这是在普通法规之上增加的地方规章，意味着全市建设用地使用权人的地上权受到“最高”高度的限制。
国家一方面提倡节约用地、集约用地，另一方面也出台一些“限高”的政策，在这两个剪刀差中，欲寻找一个最佳支点，也是相对困难的。这也是物权法难以解决的现实问题。
2．各种利益取向
对于地上权的“限高”，所针对的是这样几类建设用地使用权人，各自的利益取向不同，对此项规定的态度也有差异：
第一种：房地产开发企业或者工程承包企业，巴不得每一层限高。因为他们自己不占有、使用这些建筑物和构建物，每一层就低不就高，可以大大节省建设成本。
据有关技术资料显示，就住宅建筑而言，低层住宅一般比多层住宅造价低，而高层的造价更高。但低层占地大，如平房与5层楼房相比，要大3倍左右。对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造价。从用地的经济学分析，提高层数能节约用地，如住宅层数在3～5层时，每提高1层，每公顷可相应增加建筑面积1000m2左右；而6层以上，效果将显著下降。
现行的法规对于总层数限高和对于每一层限高，但不怎么限宽，只要符合容积率便可。房地产开发企业或者工程承包企业所建的住宅，每一层设立多套房屋，在拼接的宽度上和层高上做文章。
住宅长度直接影响建筑造价，因为住宅单元越长，山墙也就越省。据分析，四单元长住宅比二单元长住宅每平方米居住面积造价省2。5%～3%，（采暖费省10%～21%）。
住宅层高，不仅影响建筑造价，也节约土地。据计算，层高每降低10cm，能降低造价1%，节约用地2%。
（资料来源：同济大学李德华主编《城市规划原理》（第三版）第383～384页）
第二种：自主建设和购买产业的业主，以经济实用为主，这一类建设用地使用权人巴不得每一层的层高更高一些。
这一类人，包括得到划拨建设用地的权利人、农村组织得到划拨建设用地的权利人与家庭个人的宅基地权利人和购买不动产建筑物主要是住宅的二手建设用地的权利人。他们要求以经济实用为主，希望住宅、商铺等建筑物的层高更高一些。
其中购买不动产建筑物主要是住宅的二手建设用地的权利人，是被动应付的一类弱势群体，其利益取向与房地产开发企业或者工程承包企业是不同的，甚至于是相反的。在房地产商品供求关系不平衡的情势下，即使层高的高度很勉强，也只能勉强同意购买。
城管等部门的限高措施，主要就是针对房地产开发企业或者工程承包企业、得到划拨建设用地的权利人、农村组织得到划拨建设用地的权利人与家庭个人的宅基地权利人这四种一级建设者，较少针对购买不动产建筑物主要是住宅的二手建设用地的权利人。
3．参考资料
以下建筑物高度的政策物权资料，可供参考：来源：深圳房产＞房产资讯＞
深圳单层厂房建筑不论其高度均按一层计算
http://home。sz。bendibo。com本地宝房产网2010年5月11日信息来源：[本地宝]
三、地下权
1．基本概念
地下权，全称地下空间利用权或者地役权。首先要解读的是广义的地下空间利用权包括了规划小区以内和以外的管线安装的地役权，狭义的地下空间利用权仅指建造物以下的车库、防空洞、地下商场、地下仓库等建筑物的附属设施。指建设用地使用权人利用地表权，扩及地下一定深度、宽度、层数建造建筑物、构建物和安装管线等附属设施加权的权利。
地下权基于地表权的扩展，也可以参考地上权的一些做法执行。应当注意的是，国家的土地物权政策对于地下权的限制，比对于地上权的限制性条件更多。其原因有几点：一是安全因素第一。如果地下建筑物所掘进的地下土壤太深，或者地下的层数太多，对于建筑物的稳固性不利。不但不能抗击地震等重大自然灾害，也可能会发生地面与建筑物沉降、透水、房屋倒塌、财产损失和人员伤亡等恶性事件。二是不限深对于未来地铁建设和地役权人不利。未来城市会星罗棋布地建设地铁，会安装各种各样的管线管道，有些管道、管线被预埋得很深。国家会考虑加强各种地下权的深度限制。
2．“限深”的把握
地下权，包括了公共利益型（如防空洞）、商业利益型（如车库、地下商场、地下仓库等）和共有利益型（如安装共用的管道管线）三大类型的空间利用权或者地役权。
国家土地规划政策对于公共利益型地下权的行使没有过多的限制，对于商业利益型地下权的限制较多。
相关法律：物权法第136条
相关名词：
〖已设立建设用地用益物权的保护〗
字数：3888字
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