当代物权法百科全书小辞典初稿37-1
不动产统一登记制度
一、一般理念
不动产统一登记制度，亦称之为统一的不动产登记制度。其是根据现实国情民情和根据需要和可能，针对登记范围不统一、登记机构不统一、登记办法不统一和不动产公开查询制度不统一、收费标准不统一等存在的问题，从立法实践到具体实践上克服困难，建立健全统一的不动产登记制度。
不动产统一登记制度，正如物权法第10条第二款所示，其规定“国家对不动产实行统一登记制度”，要做到“三统一”：登记范围统一、登记机构统一，登记办法统一。具体地说，打破条块分割、各自为政的僵局，将土地、房产、草原、林业、农业、海洋行政和地质矿产管理部门与登记机构，合并为一个管理部门、一个登记机构，是建立不动产统一登记制度的基本要求。尽管建立与全面落实不动产统一登记制度是制度物权法范畴，要由专门法、行政法规来规定，而普通物权法的条款中下意识地、前瞻性地提出这样的主张，也是有一定道理的。
物权法第246条进一步规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法的有关规定作出规定。”
实行不动产统一登记制度是大势所趋人心所向，是吸取古今中外的登记法经验、与国际接轨、完善登记制度、提高工作效率、减少当事人负担的需要，也是产权信息化、透明化、公正化和法制化的需要，也是行政管理体制改革的需要。群众事无小事，登记事无小事，有关立法执法和执政部门必须认真对待，积极建立健全不动产统一登记制度。
造成中国不动产的多头管理、多头登记和政出多门等问题，不仅仅是行政管理体制和登记管理体制问题，还有土地所有权二元化问题和土地所有权与使用权二元化问题。西方国家实行的是土地所有权私有制，房屋的私人所有权和土地的私人所有权是一致性的，不动产物权关系是相对简单的，建立健全不动产统一登记制度是很容易的。在中国，农村土地是集体所有的，城市土地和部分农村土地是全民所有的，农用地、建设用地和未利用地都有许多品种，合计有168种用途。其中，建设用地包括划拨土地与出让土地、农村集体建设用地与宅基地等多个品种；中国的土地所有权是公有制的，土地使用权有公有制的、共有制的，也有私有制或者混合所有制的，还有其他所有制的，且土地所有权不得设立抵押权等担保负担。中国即使是建立了不动产统一的登记制度，仍然比西方国家土地所有权私有制要繁琐一些，土地使用权重复登记或者变更登记的可能性较大一些。
譬如，登记了集体的土地所有权，另要登记集体的土地使用权和村民的土地使用权；非建设用地转为建设用地，或者由一种建设用地转为另外一种建设用地，也需要重新登记土地使用权；四荒地的取得、出租、抵押与转让也需要重新登记土地使用权。如此等等，不一而足。所有这些，都要比西方土地私有制或者自由制国家要复杂一些，土地使用权重复登记或者变更登记是不可或缺的。中国建立不动产统一登记制度，要向西方国家学习成功的经验，但要顾及中国的国情和可行性，不能盲目的全盘西化，不能搞单纯的效率主义，不能损害社会主义的土地公有制和当事人的合法权益，即既不要公权私化、也不要搞私权公化。
从以上“登记要点”中可知，登记地点、范围、机构与办法有不同的地方。有的涉及本地一级人民政府登记，有的可能要到更高级的政府甚至要到中央人民政府登记。有的（如农村房屋的业主）是虽然在同一个县级政府登记，但土地的登记与房屋的登记需要到两个机构去登记。如果能够实行“一站式登记”，既省钱省力，又便于有关部门全面的了解信息，以便于更好的管理。
统一登记制度，不是可大可小、可有可无的事情，是需要认真对待的法定事情。物权法专家杨立新教授指出危害性：“《物权法》已经规定国家实行不动产物权的统一登记制度，以解决目前不动产体系的混乱状态。不动产物权制度的不统一、不及时、不全面、不公开的问题，具有极大的危害性，不仅不能使国家掌握不动产物权的基本状态，更重要的危害是不能使交易的当事人通过不动产物权上是否存在负担等信息，也给当事人办理登记造成严重的不便，增加了交易成本。”杨立新还指出登记的保障机制：“《物权法》第10条已经规定了‘国家对不动产实行统一登记制度’，必须尽快制定《中华人民共和国不动产登记法》，确定统一的登记机构、规定统一的不动产登记程序、登记办法、登记种类以及不动产登记错误的赔偿方法。只有用法律统一不动产登记制度，才能够保障不动产物权的流转程序，确实保护好人民的物权。”①全面概括了不动产登记的法定意义与实际作用。
杨立新的文章中也没有谈及物权法第9条“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的问题。依愚之见，既然不动产物权的“四不问题”（不统一、不及时、不全面、不公开）是严重的，那么，是否间接地说明了此处“可以不登记”也具有“极大的危害性”呢？不登记，是否会直接导致国有资产悄悄地流失呢？
在物权法立法的整个过程中，法学家存在两种观点，一种是认为物权法是私法，只要将私有物权弄清楚就行了，公有物权可以由其他法律来规定；另一种是认为物权法必须将公有物权弄个水落石出，否则，就会出现漏洞，导致国有资产大量流失。作者赞成第二种观点。第一种观点有点形而上学、照搬西方物权法的作派，不利于统一物权法定原则，也不利于统一不动产登记制度。
确切地说，本条款“国家对不动产实行统一登记制度”是属于表面处理，不是深加工。主要问题在于，城乡土地所有权二元化，农村集体组织和所有权的虚位，使登记制度的统一制造了麻烦。这是其一。其二，“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，可能使登记制度的统一再次制造了麻烦。
二、目前的立法形势和任务
目前的立法形势和任务，应当尽快地制定颁布全国统一的《不动产登记法》，为“国家对不动产实行统一登记制度”扫清思想障碍和法律障碍。
不动产统一登记制度，是大势所趋，人心所向。早在30多年前，学术界就一直坚持不懈呼吁尽快地制定颁布全国统一的《不动产登记法》，为“国家对不动产实行统一登记制度”扫清思想障碍和法律障碍。
2013年3月10日，国务委员兼***秘书长**在作***机构改革和职能转变方案说明时指出，建立不动产统一登记制度，这样可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。有网络信息透露，2014年将实施不动产统一登记制度。
党的18届2中全会和12届全国人大1次会议通过了《***机构改革和职能转变方案》，其中规划了2014年将实施不动产统一登记制度，建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度。
最近几年来，社会各界人士纷纷举报房爷、房奶、房叔、房婶，披露了有的人利用虚****、户口本登记房屋等不动产，有的一人一户拥有房屋数十套之多。有的地方政府支持群众查询举报，有的地方政府以各种理由搪塞举报。互联网中的抨击声更加心潮澎湃。新一届党中央、全国****会、中央政府决心很大，一定要克服重重困难，建立不动产统一登记制度，严惩违法犯罪分子。
理论界认为，任何一项制度的设立都是有利有弊的，关键在于通过利益衡量来确定在法律上是否有必要设立某一制度。有我国设立实质审查制度利大于弊，其主要原因在于：第一，它是市场经济发展初期的必然要求。第二，它有利于保护当事人的合法权益。第三，它有利于强化登记机构的责任感。第四，它有利于强化登记的公示和公信功能。（录自百度百科《不动产统一登记制度》）
主要意义在于，建立不动产统一登记制度，它可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产。
在建立不动产统一登记制度实施后，拥有大量房产的人可以被很快确定。从这个角度来说，这项制度对反腐的助力作用不容小视。同时，不动产登记制度能够保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，而且还有利于摸清全国房地产市场的基本情况，有利于宏观调控。可以说，这项制度一举多得。不动产统一登记制度将来会与全国住宅信息联网挂钩，会为纪检部门提供一定的方便，对于反腐工作有强大的助推作用。
建立不动产统一登记制度，对于广大守法执法者是欢欣鼓舞的，对于违法犯罪者和心怀鬼胎者将是一场灾难。过去几十年来，就是这些坏蛋对于建立不动产统一登记制度百般挑剔、百般仇恨、百般刁难，他们身在高堂之上，满口仁义道德，一肚子男盗女娼。某些地方政府及其腐化堕落的官员带头违反法律规定，违规批地、圈地与开发商沆瀣一气，一起共同分脏，他们最害怕建立不动产统一登记制度，最害怕房地产信息全国联网查询，不断的在立法界和学术界制造谎言，大放特放烟幕弹。
也有学者认为，不管通过什么途径推行不动产统一登记，注定是一场硬仗。其一，推行不动产统一登记，首先在于统一相关法律规定，操作起来有一定难度。据悉，推行不动产统一登记涉及目前的物权法、土地法、城市房地产管理法、草原法、森林法等十多部法律法规。也就是说，不是制定一部推行不动产统一登记制度就了事，而是要重新修订相关法律法规，统一协调安排，这是一个“浩大的工程”。（搜狐《张海英：推行不动产统一登记是一场硬仗》）
关于国家对不动产实行统一登记制度的规定，目前还是一种远大目标的设想或者是顶层设计。物权法第246条即倒数第2条再次补充规定“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”这就意味着国家对不动产实行统一登记制度还有些许的弹性余地。客观上东西部地区的土地资源拥有量和城镇化水平不尽相同，在合理利用上难以做到一刀切，最主要的是宅基地使用权的分配制度不能在全国完全统一。至于登记机构的合并和减免登记费用是容易做到的，登记范围与登记办法目前仍然有些需要研究和改进工作的方面。
笔者在物权法出台前曾经屡次向立法机关提出，要从宪法开始，对于全部的土地所有权二元化规定全部修正为一元化规定。土地所有权二元化本身是全世界最不合理的制度之一，产权不清、土地的四至不清，再登记也是糊涂账。
①杨立新：中国《物权法》的出台背景与规定的物权体系及重点规则。载《物权法名家讲座》第67页～78页。中国社会科学出版社2008年4月第1版。
相关法律：《物权法》第10条。
相关名词：【不动产登记】【不动产登记制度立法总原则】
〖不动产登记立法总原则〗〖目前不动产登记制度立法形势〗〖不动产登记地方立法的依据〗〖不动产登记地方立法的一般原则〗
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