当代物权法百科全书小辞典初稿333-1
物业管理服务人的两种类型
物业管理服务人，以存续状态划分，可以分临时的物业管理人和正式的物业管理人两种组织管理人。包括物业管理服务企业法人和业主们自发性组织起来的业主自治的管理人在内，同样地受普通物权法和业主规约的规范与调整，接受地方政府主管部门的技术指导和监督管理，平衡物业管理服务人与业主们的利益关系，理顺他们之间的物权关系、法锁关系、信托关系和相邻关系。
委托管理模式下，业主与物业管理服务人之间是一种委托关系，双方的权利义务由委托合同具体约定。物业管理服务人或者其他管理人作为受托人，依照业主所委托事项范围，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理，并接受业主的监督。
一、临时的物业管理人
临时的物业管理人是过渡期的物业管理人，是住宅小区建设时期应运而生的物业管理人。主要是在商品房竣工后由房地产建设单位聘请的或者自立的一类过渡式的物业管理人。
一个住宅小区建好后为了安全起见，就要对建筑物及其附属设施进行管理。业主们是陆陆续续迁入居住的，此时业主委员会和业主大会尚未成立，不能及时委托物业管理服务企业。为了弥补这一真空地带，当时只能由建设单位派驻物业管理服务企业，对建筑物及其附属设施进行管理，由此产生临时的物业管理人。
这一类物业管理人不完全是为业主服务的，在楼房峻工未销售之前是为建设单位服务的，楼房峻工开始销售已有业主迁进时是为业主和建设单位服务的，楼房销售告罄时基本上是为业主服务的、少数是为建设单位服务的。申言之，三个过渡阶段之物业管理人是受建设单位之托而组织起来的，真正的服务对象主要是建设单位，不是业主。即使是最后阶段的物业管理，表现为主要服务对象是业主，但本质上对建设单位才是主对象。
在房屋销售阶段，由物业管理人负责房地产建设者的财产安全和已经购房者的财产人身安全；在房屋销售完毕至此后一个阶段，由物业管理人负责已经购房者的财产人身安全。
这一类物业管理人，虽然行使的也是信托管理服务权、信托财产占用权和个别共有财产的信托支配权，但委托人是房地产开发企业，不是业主们，也不是业主大会和业主委员会。而且最初的服务对象不是业主们，而是房地产开发企业。因此，临时的物业管理人任职期间不能太长，而且购房时临时签订的“物业管理服务条款”附有房地产开发商恃强凌弱的意思表示，有些过时的项目内容，需要变更物业管理合同；无论物业管理人是否称职，理应变更物业管理合同；物业管理人不规范、不合理、不称职的，业主们有权可以决定撤换物业管理人。
城市新建住宅小区于开发企业在出售住宅小区房屋前，他们选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与购房的业主签订物业管理合同，这是一种过渡期的临时的物业管理人，是与开发商、建筑商或者中介商等有关联的一类物业管理人。住宅小区于物业管理公司负责管理之前，由房地产企业负责管理，这是另一种过渡期的临时的物业管理人。两者比较，前者由建设单位自己聘请，比较专业、正规，延续的时间也较长。表现好的，经业主大会、业主委员会批准，并向地方区、县级政府部门备案，可以转为正式的物业管理人；后者是由建设单位自己组织的看场队则不够专业、正规，也不名正言顺，不能满足业主的需要，延续的时间也较短，自然消亡的情况比较普遍。
所有临时的物业管理人，都应当遵从业主的意愿，尊重业主的共有权、共管权、共决权、委托权和特定的聘请权、排他权、撤销权，盖由业主来决定选聘合适的即正式的固定的物业管理人。
所谓“建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人”，主要是指建筑物建好后、业主未迁入之前，由建设单位或者房地产开发商聘请的对建筑物及其附属设施进行管理的物业管理企业。这在磨合期当时来说，是有必要的临时性物业管理人组织。磨合期过后依照法律规定，无论业主们是否满意不满意“业主有权依法更换”原物业服务企业或者其他管理人，主要原因在于聘请权限与聘请程序上不合法、不合情理。建设单位或者房地产开发商、中介商聘请的不能代表业主、业主大会、业主委员会的聘请，故需要依法合理地重新规范与调整。
二、正式的物业管理人
正式的物业管理人，是经业主们聘请的有服务期限并且相对稳定的物业管理人，是适应住宅小区正规化、专业化、社会化、集约化管理应运而生的物业管理人。
有的是从临时的物业管理人中脱胎而来的正式物业管理人，有的是业主大会上弃旧图新重新选聘的正式物业管理人，有的是业主们自发组织的正式物业管理人，有的是房改房、福利房、集资房、经济适用房、农村拆迁安居房原主管单位派出的正式物业管理人，有的是政府解困房、安居房、限价房、公寓房等房屋管理所聘请的物业公司或保安公司等物业服务管理人。各种正式物业管理人品种繁多，聘请关系、企业关系、财产关系、物权关系或法锁关系略有差别。这一类物业管理人的性质是与临时的物业管理人显著不同，正式的物业管理人的服务对象只能是各位业主，不再是建设单位或者房地产开发商、中介商。
无论是哪种正式物业管理人，所享有的权利依然是意定的信托型权利，其对物业小区业主人员的信托管理服务权、信托财产占用权和个别共有财产的信托支配权、代行业主委员会部分职权等排他性权利，是完全附属于业主财产专有权与共有权、业主自治共管权、业主监督执行权、业主共决权和业主人身自由权与安全权等现实的和未来的权利，是业主委托的、有期限的、有明确义务的又是双方合意承诺的有偿服务的权利。正式的物业管理人所享有的权利比临时的物业管理人所享有的权利更加完整、更加适格和适应期限更长久。
之所以要求物业管理人从临时的向正式的方向转换，主要原因如下。
一来，是时空的转换，建设单位之物业管理委托权已经失效。建设单位选聘的物业服务企业或者其他管理人，其间的委托与受托关系是临时性的信托关系，并且委托的主体不是业主而是建设单位。当业主们购房后全部或者大部分进驻住宅小区以后，建设单位、房地产开发商及其他临时物业管理服务的使命就已经完成了，就应当自觉地退出住宅小区的物业管理行列了。他们退出以后，由业主大会、业主委员会来选聘的正式物业管理人，籍以替代建设单位、房地产开发商、中介商这个旧委托人的角色是天经地义的，过时的购房合同中附加的物业管理服务内容失效了也要由业主重新修补甚至于否决撤销，也是理所当然、法理所容的。
二来，是时空的转换，建设单位的聘请决定权的失效。时空、委托权转换的同时，建设单位、房地产开发商出售房屋后的财产权、财产共管决定权也转换到业主方面来，业主的专有权和共有权替换了他们的所有权，业主的共决权和撤换权、购房时旧合同条款撤销权替换了他们的决定权。就是说，业主大会、业主委员会聘请物业管理服务企业或者其他管理人，有优先权、排他权、共决权、选择权、撤换权；与此同时，业主可以依法行使购房时旧合同条款撤销权；而建设单位、房地产开发商因时空的转换却已经丧失这些权利，过时了的权利就会失却法律保护的效力。
三来，是时空的转换，建设单位人心的向北使然。许多住宅小区的业主对于建设单位、房地产开发商信不过，自然而然地对于他们聘请的过渡期的物业管理人也信不过。他们“聘请”的物业管理人，与他们的利益有着千丝万缕的联系，多数全然是他们的派出机构，属于心腹、卧底之类的角色，不但在费用分摊上做文章，而且巧立名目地向业主重复收费，多重收费。
譬如，建筑物以内车位、车库已经分摊到业主的住房销售面积上了，他们也不承认，就那么几平方米的地方，竟然卖到十几万元甚至于几十万元，而且是每月的停车管理费高达一千多元；又如，一些铺位已经分摊到业主的住房销售面积上了，他们也不承认，他们将本来属于业主共有的铺位高价出售或者出租谋利等等。所有这些，都是在商品房物业小区内是司空见惯的，众多业主对此现象多有怨言，本来业主们在购买商品房时付出了高昂的代价，进驻产权房后却不仍然得不到满意的服务，自己的财产共有权甚至于高价车位车库等专有权也不是圆满成功的，要求重新选聘物业管理服务机构也是情理之中的。
本条第2款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”不是空穴来风，而是有理有据、深得人心的，这也是奉行《物业管理条例》中“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离”原则的结果。关键在于业主不认可过渡期的物业管理人，只认可自己选聘的物业管理人，依法更换物业管理人，可以优化物业管理人结构，切实地保护业主们的合法权益。
三、物业管理合同主要事项
通说认为，业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位聘请物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理合同应当明确：（一）管理项目；（二）管理内容；（三）管理费用；（四）双方权利和义务；（五）合同期限；（六）违约责任等。物业管理合同，应当报区、县级房地产行政主管部门备案。建设单位与业主签订的买卖合同应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业管理服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业管理服务合同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，业主可以行使共决权，对建设单位选聘的物业管理企业予以重聘或者撤换。
临时的物业管理人或者正式的物业管理人，有不正派行为或者或者其他不适格的情事时，业主、业主大会或者业主委员会都可以行使否决权、更换权或者撤销权。重大重大矛盾不能调和、非解聘同物业管理人时，可依法中止双方签订的物业管理服务合同，另行选聘中意的物业管理服务机构，维护自身的合法权益。
相关规定：物权法第81条
相关名词：【物业管理服务人】
字数：3888字
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