当代物权法百科全书小辞典初稿325-1
住改商的限制
一、基本理念
住改商的限制，系指指依法、依规、依约对于住宅改为经营性用房之严禁类、严控类和一般控制类限制。在法无明文规定的情势下，适用于习惯法、道德法、自然法和逻辑法的规范与调整，一般需经有利害关系的业主同意。
住改商的限制是本条款一项重要内容。物权法关于财产权的限制已经有了一系列规定，而关于住改商的限制，则是在原有基础上加强限制。
本条款“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，是概括性、指导性和约束性规定，旨在于以物权限制为主、以放开经营为辅。
关于帮扶类限制是加物权的限制，关于禁止类限制是零物权的限制，关于限制类限制是介于无物权和少有物权之间的限制。
住改商的限制，应当从当事人的有物权与无物权、正物权与负物权、加物权与减物权、零物权与反物权和主物权与从物权、共物权与专物权、动物权与静物权、制度物权与一般物权、信托物权与法锁物权、刚性物权与弹性物权等各个方面入手，结合业主产权的圆满程度，全面深入地全盘考量住改商的限制等级，平衡各个当事人的物权关系以及法律关系、法锁关系、信托关系、相邻关系和社会关系。
随着房地产市场的逐渐活跃化、多元化的展开，国家房地产政策将趋于逐渐放宽，某些住改商的限制会被逐渐解禁或部分解禁，或者通过税收管理手段来改变限制的办法。
物权法是确认、保护和利用物权“三位一体”的法律，其中利用物权也是重要的一环。购置房屋，对于广大的业主都是巨额的开支，每个产权人都急于开源节流，减轻债务的压力，消除三角债的困扰。全国房地产业宏观调控以后，各地区空置的房屋很多，寻求住改商政策的放宽，让出一些生路也是利国利民的一件大好事。有些业主拥有多套住宅，也想在所有权之上增加利用权，籍以增加家庭收入，提高生活水平，减轻债务负担。因此，如何看待住改商的限制问题，应当用历史的发展的眼光来正确对待。
二、一般分析
从法理技术上分析，可以梳理出以下几种类型。
（一）参照住改商的类型限制
业主住改商的形式，包括了常规型住改商和非常规型住改商两大品种，各个品种之中又可以划分出几个不同的品种。加权型住改商比常规型住改商的限制条件更为严格，被限制、被禁止的范围进一步扩大，业主的自主权进一步缩小。
单一型住改商属于简单限制，二元复合型住改商属于双重限制，多元复合型住改商属于多重限制，物权交叉型住改商属于债权限制，法定物权型住改商属于规范化限制，约定物权型住改商属于契约化限制。总之，住改商的类型不同，限制条件与法律效力是不同的，需要采取不同的措施。
（二）参照业主产权类型限制
业主产权类型，受制于住宅产权性质及其附加物权的影响，呈现出产权多样化态势。商品房产权为业主财产权清晰度高的产权，对于这种业主的自主权限制相应减弱；经济适用房、单位“房改房”为业主财产权清晰度偏中的产权，在个人财产权限制之上，会增加单位管理权的限制；农村居民利用宅基地自建住宅，个人住宅物权是相对清晰的，农村住宅的房产证与城市住宅的房产证物权价值并没有统一，住改商的限制盖由政策物权的限制。实际情形是，城郊农村住改商相当普遍，主要是利用住宅出租他人作商铺，出租房屋给他人居住的也很普遍。
另外，各种住宅的所有权附加了担保、抵押、典当等债物权以后，住改商的限制会相应地加大力度范围。
（三）参照住宅环境类别限制
参照住宅环境类别限制设立条件，采取因地制宜、宽严相济的办法。城镇中的商住合一，是写字楼加住宅的模式；农村中的商住合一，是小商铺加住宅的模式。国家与地方、政府与民间的住改商限制不是目的，目的在于以必要的限制促进住改商的正规化、有序化，以期达到物尽其用、和谐共处目的。
住宅环境，是指住宅及其周边的人文生活环境，楼房和居住人数众多构成一个密集型生活圈子，特别需要调节左邻右舍人与人之间的相互关系。商品房住宅小区杂居人数最多，对于环境卫生、安全指数、财产保护等方面的要求也最高，住改商的限制属于重点限制；经济适用房、单位福利房、单位公寓房小区或者单幢楼宇居住人员为本单位干部职工，便于对口管理，但他们购买或者优惠居住上述房屋已经归于优惠待遇之列，住改商的限制属于普遍性限制；郊区、城中村村民自建住宅楼房或者其他房屋，环境卫生、安全指数、财产保护等方面的保障机制，均纳入村民自治管理之列，住改商的限制属于弹性限制。
重点限制可列为一级限制，普遍性限制可列为二级限制，弹性限制可列为三级限制。这些划分算作概略式划分，不能一概而论。
（四）参照帮扶人员类别限制
参照帮扶人员类别限制设定对象，对于城乡困难户、下岗失业人员、残疾人、老年人、待业人员，及其他需要政府和民间帮助、扶恤、救济、同情的社会无经济来源的困难人员，以及有经商特长的人员，无论是否业主，应当区别不同情况进行减轻住改商限制。
这样的话，可以适当减轻政府、民间和家庭负担，是利国利民的好事情。无论是公寓房屋的房东还是私有房屋的业主，凡是无稳定职业、无经济来源、无可靠保障的“三无”人员，政策上应当向这些弱势者倾斜，适当放宽住改商的条件，让他们自食其力，发展个体经营。应当说，对于“三无”人员，无论是否业主，可以作为住改商之优先照顾对象对待，各级地方政府应当予以政策的扶持包括资金上的资助、场地的批准。
“三无”人员和其他人员将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，履行相应的审批手续，要符合国家卫生、环境、治安保护和相关相邻业主同意等要求，这些都是必不可少的前提条件。《物业管理条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
（五）参照管制经营类别限制
住改商的限制，说到底就是法律、法规和规约根据具体情况对于相关住宅、人员、经营类别的管制。被管制范围，就是被限制、被禁止的零物权范围，除此之外，就是特定的有物权范围。
关于住改商的限制，目前国家没有多少明文规定，按照住宅区约定俗成的惯例，我们参照管制经营类别可以作个大致的分类。
参照管制经营类别关于住改商的限制，关于禁止类限制是零物权的限制，关于限制类限制是介于无物权和少有物权之间的限制。
以下可供参考。
1．住宅改为工业用途的限制
（1）严禁类。应当严禁住宅用于冶金、化工、化肥、农药、印染、印刷、制革、机械、木材等生产车间或者工场，高温、有毒、有害、噪声、易燃易爆等化学元素可危及住宅结构安全，对于居住身体健康有直接的危害，应当禁止。如果整幢住宅楼宇变更为上述工场，应当最大限度地限制在无固体、气体、液体、噪声、超重、超压和无易燃易爆物生产加工的范围内严格筛选，并征得左右邻居业主的同意。
（2）严控类。应当严控住宅用于纺织、服饰、绣花、木雕、漆雕等轻工业或手工业工场，这些易燃品、有毒品、有害品容易产生火灾隐患事故，应当严格控制。如限制在几人以下几天的小规模之内，或者限制生产加工在某个数量级以下。如果整幢住宅楼宇变更为上述工场，一定要格外小心谨慎，一定要限制在可控制范围之内。
（3）一般控制类。住宅用于个体服饰、绣花、小木雕、玉器、首饰、绘画等小手工业，不在严禁、严控范围之内，只要是在可控制范围之内，应当在物业管理企业、业主委员会的审批之后，征得其他业主同意进行一般的限制。业主、经营者应当依法照章纳税。
2．住宅改为商业服务业用途的限制
（1）严禁类。应当严禁住宅用于：①严禁用于库存置放有毒有害、易燃易爆、超重超压等危险物品；②严禁用于库存置放黄色、反动书刊等违禁品；③严禁住宅用于餐饮业；④严禁用于色情、赌博、毒品走私场所；⑤严禁用于犯罪分子庇护的场所；⑥严禁用于其他应当严禁的场所。
（2）严控类。应当严控住宅用于：①严控用于经营性餐厅（餐饮厨房为严禁）、旅店、咖啡厅、卡拉ＯＫ厅、音像厅、沐足厅等行业，涉及楼宇或者小区环境卫生、安全安定、文化文明等方面的敏感性问题；②严控用于其他可能涉及楼宇或者小区环境卫生、安全安定、文化文明等方面敏感性问题的住改商。
（3）一般控制类。住宅用于小型办公、通信、邮政、商店、库房等商务或商业场所，不在严禁、严控范围之内，只要是在可控制范围之内，应当在物业管理企业、业主委员会的审批之后，征得其他业主同意进行一般的限制。业主、经营者应当依法照章纳税。
3．其他应当限制的行业或者个人
住改商的存续发展，可能会带动一些下游行业的发展，如与住改商有关的房地产中介服务业、法律咨询业、保安服务业、物业管理业等伴生的行业，既然他们接触到住改商，同样地要了解和执行限制，不能当局外人。凡是业主、第三者要理解执行的，他们也毫不例外地接受限制与约束。
住改商的限制，当然首先所针对的是单位或者个人这些业主。在利益驱动之下业主往往会带头发动住改商。业主最便捷最通常的做法，就是将住房出租出去以获得租金的收益。住宅作为出租房，与作为出租工业房、商业房、服务业房，业主的利润显然是不一样的。
住改商的限制，不是要专门限制业主的收益，更多更好的打算，为的是营造住宅周边邻居更好的安全、安定、安宁、卫生、文明、和谐的环境，为大家好同时也是为业主们自己好。安全是福、安定是福、安宁是福、卫生是福、文明是福、和谐是福，这些福气的价值不比金钱的价值轻薄，业主少得一点收益而多得一些福气，何乐而不为？
相关法律：物权法第77条
相关名词：【常规型住改商】【非常规型住改商】
字数：3888字
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