当代物权法百科全书小辞典初稿317-1
业主车位车库意定性物权
一、基本理念
业主车位车库意定性物权，是业主首选的可双方合意决定的一类不动产物权。业主或车主依据物权法的规定，自由选择购买、受附赠或者承租等方式约定相应的权利。某种意义上说，法律提倡开发商或者中介商以附赠的方式回馈业主，平衡双方的利益关系。
物权法第74条规定：（1）“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”（2）“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”（3）“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第（1）款规定了房屋和车位、车库供应商应当提供的满足车主需要的义务，确定了业主拥有车位、车库的优先权。第（2）款规定了业主车位车库“意定”性物权，倒逼房屋和车位、车库供应商，在房屋购买合同中写清楚是否通过出售、附赠或者出租等方式约定来确定物权关系，提倡以附赠的方式约定来确定所有权关系。执行中，有约定的按照约定，没有约定的暂行搁置争议或者搁置权属关系。第（3）款规定了业主车位车库“法定”性物权，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主实在是购买不到或者不愿意购买车位车库，或者没有受附赠车位车库，可以利用业主共有的车位车库。这种规定，实际上是削弱了房屋和车位、车库供应商的垄断权，有可能据此平抑物价，解决业主、车主的实际困难。
建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库有很多优点，业主可共有亦可私有，可选择购买、受附赠或者承租等方式约定，而且室内的车位、车库具有屏蔽性好、安全性好、经久耐用、避免车辆日晒雨淋等众多优点，故实为典型的“意定”性物权。就物权的过渡性、稳定性而言，业主购买的略微胜于受附赠的，受附赠的胜于承租的。如果业主租用、租借开发商或者中介商的车位、车库，很有可能不会长久合作下去，因为所有权是开发商或者中介商的，在追求利润最大化思维驱使下，随时都有取消租赁合同的可能性。
如果细究一下“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的中庸性条款，觉得也是含有多重性物权的包装，并且还是有商榷的余地。与“法定”的物权相对，他是属于“意定”性物权。这里的当事人，一般是指房地产开发商或者中介商和购买房屋者，开发商或者中介商在出售房屋时可能会涉及到规划用于停放汽车的车位、车库的归属问题，以及建议采取出售、附赠或者出租等什么方式与购房者进行交易，所有这些可以由买卖双方当事人来决定，即双方约定或者意定。
意定的主动权在于开发商或者中介商。当房屋或者车位、车库处于供不应求的时候，或者购买者众多的时候，他们会毫不犹豫地选择出售车位、车库；当房屋或者车位、车库处于供过于求的时候，或者购买者廖廖无几的时候，他们会先观望一段时间，然后再选择附赠或者出租等什么方式来优惠业主与车主。
目前在很多地方，物价管理部门只对于出租车位、车库给予价格指导与监督检查，而对于出售车位、车库没有给予价格指导与监督检查，车位、车库的价格高得非常离谱、令人咋舌，购买者投诉无门。这就说明了这方面的法制建设和职业道德建设还有很多漏洞，“打苍蝇不打老虎”令无良商人越来越放肆大胆，消费者越来越吃亏，而物价管理部门却装聋作哑、装着若无其事的样子，并且依然故我、依然稳坐钓鱼台。
如果业主共有权中，能够从共同所有权中分离出共同出租权、共同出借权等变态的权利，那么，能够产生另外一种“意定”性物权。当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，为前一种“意定”性物权，是业主与开发商产生的车位、车库的所有权的物权关系，实为外部的短暂的物权关系；从共同所有权中分离出共同出租权、共同出借权等变态物权，为后一种“意定”性物权，是业主与利益关联人产生的车位、车库的租借权的物权关系，实为内部的另类的物权关系。每一种“意定”性物权不是纯粹的“意定”性物权，或多或少地与“法定”性物权以生牵连关系。在这里，后一种“意定”性物权是前一种“意定”性物权存续的情势下的补充性的选择，业主或者车主首选的是室内（固定）车库、车位，不得已的情势下才选择室外（临时）车位。
业主车位车库“约定”性物权，是指物权法对于相关标的物车位、车库的物权归属既难以肯定、又难以否定，只能作出折中主义抽象规定的物权。此等物权模式，仍然不是孤立型物权，往上溯源，发现有一个业主购买、受附赠或者租赁车位车库的优先权在先；再往上溯源，发现业主车位车库优先权原来是由建筑物区分所有权相关联的派生性物权。而建筑物区分所有权又关联到业主专有权、共有权共管权等系列物权中来，这些物权往往是“法定”的明晰化了的物权，正好与“意定”性物权的清晰度相反。
业主车位车库“意定”性物权，是物权法平衡开发商与业主之间利益的“权宜之计”。实际上，是稳定了开发商的一些可实现的未来权利，削弱了业主的一些可获取的权利。开发商追求的利润最大化，一般不可能以附赠的方式将车位、车库奉送给业主，而出租车位、车库的概率也很小，主要选择办法肯定是以高价出售给业主。从字面上看，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”是双方平等的自由选择，而在实际运作过程中，业主的话语权不及开发商的话语权，业主没有优化选择的决策权，只能听凭开发商来对于业主的随意摆布。
通过业主与开发商双方“约定”，业主的优先购买权、优先租赁权可以得到一定程度的保障，但是，通常的窘境是，业主最大的可能性是会无奈地接受“额外”的高价购买或者高价租赁车位、车库。而“附赠”这一唯一正确方式，到头来只会流于形式，只会成为“有选择权”的无选择权。
业主车位车库“意定”性物权，真正的平衡点，就在于“附赠”这一项目上。理由主要有以下几点：一是，车位、车库已经摊入开发商的建筑成本，这些成本已经分摊到各个套间的房屋出售面积上去了，开发商以附赠方式赠送业主们的车位、车库，才能体现真正的价值平衡与物权公平。二是，房屋销售过程中，开发商始终处于强势、优势地位，否定“附赠”尽管没有道理，但受到习惯法的曲折性保护，一切以开发商的意志为转移，弱势、劣势的业主们毫无办法也没有得到好处。
另外，“附赠”这一提法也不贴切，在车位、车库已经摊入开发商的建筑成本并最终摊入到各个套间的房屋出售面积上去的情势下，车库、车位本来属于业主所有的，怎么可以与施舍的“附赠”这一提法相提并论？确切地说，“附赠车库”应当是“含有车库”。
总之，业主车位车库“意定”性物权，属于弹性、不确定性物权，物权的天平不能偏重于开发商，只能侧重于业主。这个问题，从物权法三次起草，到七次审议，直到最后表决通过，一直存在争议。因此，某些细节问题上仍然值得商榷与修正。如果商品房的价格或者价值中包括了车位、车库的价格或者价值，那是必须附赠的、而不是所谓“约定”附赠的，应当在物权法中加以明确规定，免得夜长梦多并产生物权纠纷。
本条款，规定了三层涵义三大类物权：以满足业主需要为本，设置建筑区划内停放汽车的车位、车库物权模型，业主购买或者使用车位、车库有优先权；第二，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库如何归属，以约定的建筑区划所有权为准，约定方式包括出售、附赠或者出租等方式，业主可以身份获得优先购买权、优先获附赠权和优先租用权；第三，建筑区划内另外的停车场、停车位，如业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的停车场、停车位一般属于业主共有，这是法定的共有权产生的停车共有权使然。
二、立法背景与取舍
车位、车库的归属问题确实是一件大事，物权法颁布之前就有很多意见，最后采取折中的办法处理。一种意见认为，车位、车库应当归业主共有。主要理由是：（1）车位、车库已经摊入建筑成本，开发商将其再次买卖或者出租，侵害了业主的利益；（2）房屋销售过程中，开发商处于强势，如果车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属，对业主不利。另一种意见认为，车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。主要理由是：（1）从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属，在商品房买卖合同中都有约定；从其他国家的地区看，车位、车库也一般归业主个人所有；（2）车位、车库不像电梯、走廊、道路、绿地等应当共用，规定业主共有很难操作；（3）开发商是否把车位、车库摊入成本，和商品房销售价格的高低没有必然联系，而且也很难证明车位、车库的价值是否包括在建筑成本之中；目前对价格管理部门是否应当公开开发商的建筑成本仍有不同意见；（4）对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当作行政管理的强制性规定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商销售或者出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性，对业主不利。（《中华人民共和国物权法解读》第159～第160页）
以上第一种意见代表了业主，确实存在开发商以其强势地位压制业主的行为，但多数意见没有接受。以上第二种意见代表了开发商，多数意见得以接受。
中国已经成为世界上最大的汽车生产国和消费国，本条款的制订具有特别重要的意义，是关系到广大车主群体切身利益的一件大事。物权法关于业主车位、车库物权归属的规定是个新的尝试，应当根据形势的发展和法制建设的进展情况，认真总结工作经验，尽快完善这方面的内容，加大业主共有权或者所有权的份量，切实维护广大业主、车主的合法权益。
相关法律：物权法第74条。
相关名词：【业主车位车库的物权选择】
字数：3888字
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