当代物权法百科全书小辞典初稿304-1
业主建筑物专有权
一、基本概念
业主建筑物专有权，即业主对建筑物专有部分独自享有的所有权，与业主建筑物共有权关联并且需要依法区分，指业主对自己建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有占有、使用、收益和处分的专业权利。由普通物权法、担保物权规范与调整，建设用地使用权和建筑物规划利用权由制度物权法规范与调整。产权统一登记和房随地转、地随房转是业主建筑物专有权以及相关共有权抵押、转让的通行性规则之一。
这种专有权的主要特征之一，就是在构造上能够明确区分彼此、产权清晰而可独享，并且可以与其他建筑物部分的功能、权能区分开来的不动产权利。它是业主建筑物区分所有权中核心的不动产物权，可以附带业主建筑物共有权、建设用地使用权和建筑物规划利用权、地役权和物业共管权、相邻关系和平共处与安全卫生权、共有财产收益共享权等配套权利。物权法区分业主建筑物所有权的首要步骤，也是明确业主首要权利的切实步骤。
业主建筑物专有权，包含业主自己专有的建筑物所有权和共有的建设用地使用权、地役权两大组成部分，前者由普通物权法规范与调整，后者由制度物权法规范与调整。在建设用地所有权国有制条件下，业主私人不能获得土地所有权，只能依法取得一定期限的建设用地使用权，因此，建设用地使用权只能由土地管理法、不动产登记法等制度物权法规范与调整；业主建筑物专有权，是业主自己的财产权，包括各种单位所有的和个人所有的，能够在法定的使用期内行使占有权、使用权、收益权和处分权，但不可分割的建筑物及其设施共有部分与土地使用权共有部分不得随意处分，因此上，业主建筑物专有部分可以由普通物权法和担保物权法来规范与调整。
业主建筑物专有权的主要特点之一是交叉性物权：（1）私与公远距离交叉。建设用地所有权是国家的，建设用地使用权是自己的。（2）高物权与低物权的交叉。业主建筑物所有权与建设用地使用权是交叉的。（3）专与共近距离交叉。业主建筑物专有权与业主建筑物共有权交叉。（4）不动产与动产的交叉。业主建筑物及其附属设施、园林附着物等是不动产，但天然气、自来水、电力和租金收入等是动产。（5）地役权的交叉。业主们可以合理利用他人的土地安装管线、下水道，第三人也可以利用业主们的土地安装管线、下水道。（6）大小相邻关系权利义务的交叉。相邻关系的权利义务可以由本物业小区拓展到邻近甚至更远的小区。（7）管理与被管理、公管与私管的交叉。小区内的每个业主是管理者、同时是被管理者，还涉及到物业公司、居委会、派出所、土地规划与房屋管理、城管、园林、道路、供电、供水、供气、供暖、供网络等许多单位与部门。（8）法律关系的交叉。由于物权非常重要和物权关系复杂，可能会由以成文法为主，以习惯法或者道德法、自然法、逻辑法为辅，或者将普通物权法与担保物权法、制度物权法等法律联系起来对照实行。
业主建筑物专有权，可以分为一般的业主建筑物专有权和个别的业主建筑物专有权。前者是指在一座单位建筑物体制中有两个或者两个以上业主（包括开发商业主），其建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有的所有权各自分明，并区分其建筑物的共有权。由于现代社会的民用建筑物一般属于多单元、多业主形式，并且一般为商业开发模式，一般的业主建筑物专有权占大多数，与个别的业主建筑物专有权形成明显玄虚的对比。因此，外国物权法和中国物权法的主要着眼点就在于此。后者是指在一座单位建筑物体制中只有一个业主，其建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有的所有权完全可以独享，产权相对清晰，正常情况下也不需要区分其建筑物的共有权，也无共有权可分。当然，个别的业主建筑物专有权，也是物权法保护的对象之一，只是份量较轻、关注程度不高而已。
业主建筑物专有权，也可以分为专有兼共有型（类共有权）混合专有权。譬如，在一幢楼房中有N层建筑物和多个业主A，假若5层楼房中有5个业主5A，试分析其中中间的3个业主n1a1、n2a2和n3a3的权属。其中，nx1ax1是n1a1的下层业主，nx2ax2是n3a3的上层业主。那么，从下至上，可区分的所有权是：①n1a1的专有权与类共有权：n1a1的房屋内侧楼板和天花板是n1a1专有的（确定为n1a1的专有权），但楼板的整块结构是不能分割的，应当视为与nx1ax1共有的板块（确定为n1a1与nx1ax1的共有权）；同理，n1a1的天花板又是与n2a2共用的（确定为n1a1与n2a2的共有权）。②n2a2的专有权与类共有权：n2a2的房屋内侧楼板和天花板是n2a2专有的（确定为n2a2的专有权），但楼板的整块结构是不能分割的，应当视为与n1a1共有的板块（确定为n2a2与n1a1的共有权）；同理，n2a2的天花板又是与n3a3共用的（确定为n2a2与n3a3的共有权）；③n3a3的专有权与类共有权：n3a3的房屋内侧楼板和天花板是n3a3专有的（确定为n3a3的专有权），但楼板的整块结构是不能分割的，应当视为与n2a2共有的板块（确定为n1a1与n2a2的共有权）；同理，n3a3的天花板又是与nx2ax2共用的（确定为n3a3与nx2ax2的共有权）。……依此类推，可确定N个楼层的nx个业主的专有权与类共有权。但是，没有楼顶平台的最顶一层的天花板的业主，可确定为该业主的基本专有权（作广告牌等营利活动除外）；最底下一层没有下层业主的楼板，可完全确定为该业主的专有权。楼板、天花板相邻关系，就是相关业主所有权与共有权的相邻关系，从楼板向下发力损坏楼板的，由上层业主向下层业主负责赔偿损失；相反地，从天花板向上发力导致天花板损坏的，则由下层业主向上层业主负责赔偿损失。类似于上下层相邻关系的业主专有权与类共有权，还有左右墙壁（包括内墙壁与外墙壁）相邻关系的业主专有权与类共有权，不再一一赘述。
科学地地界定业主专有权与业主共有权以及类共有权是至关重要的。有的学者将楼板、天花板、隔墙一分为二来分别界定业主各自的专有权是不妥当的，专有权的标的物是整体的，怎么可以切开两半而区分呢？也有的学者将业主建筑物外墙完全划分为共有，排除其专有权性质，这也是不切合实际的。业主购买商品房的付出，不仅仅是限于室内部分的付出，包括了外墙建筑与装饰部分的付出，为什么不能成为业主的专有权部分呢？
总之，专有兼共有型混合专有权，是伴随着多个楼层多个业主上下左右相邻关系的专有权与类共有权。其基本特征是，业主的个人专有权为主物权，业主的相邻共有权为从物权。
二、一般分析
所谓业主，其本义就是建筑物的所有权人，是古为今用的不动产所有权词汇。中国自从宋代开始，便开始区分了不动产所有权和动产所有权。不动产主要指田、宅。田谓之产，田主权即地产所有权。宅谓之业，业主权即建筑物所有权。地产所有权人、建筑物所有权人，均可通称业主。动产包括六畜、奴婢，有时也包括附着于土地的矿物、植物，还有货币、有价证券，这些被称之为物主权。
所谓所有权，是清末民初以来的西方泊来品，在某些地方是含糊不清的概念，不如中国古代业主权、物主权的概念来得实际。物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”实际上是将不动产所有权概念中西结合了，“业主的建筑物区分所有权”等于是“所有权人的建筑物区分所有权”。
世界上绝大多数国家不采用“业主”这个词汇，而中国大陆与香港地区是为特例。香港地区制订的《多层大厦（业主立案法团）条例》中的“业主”词缀词义，跟中国大陆的也基本相同。据《物权法（草案）参考》第205页介绍：有关国家对建筑物区分所有权的表述不完全相同，法国称为“区分各阶层不动产之共有”或者“住宅分层所有权”，德国、奥地利称为“住宅所有权”，意大利、英国称为“公寓所有权”；美国各州名称不一，有称“公寓所有权”或者“单位所有权”、“水平所有权”；瑞士称为“楼层所有权”，日本和中国台湾地区则称为“建筑物区分所有权”。
日本于1962年颁布了《建筑物区分所有法》，现有138条，并全文收入《日本民法典》之中，解决了“日本物权法”（现有243条）的不足之处；并把原先的《不动产登记法》（现有241条）和后来的《假登记担保契约法》（现有62条）一并收入《日本民法典》之中，形成了相对完备而系统性的不动产法律体系。
中国物权法在“建筑物区分所有权”前面加上“业主的”定语，有着特定的含义。第一层含义，是区分业主与非业主的前提条件。如商品房门前的绿地、道路归谁所有？商品房中的车库归谁所有？商品房中间的商铺归谁所有？所有这些，如果法律规定了归购买商品房的业主所有或者共有，就要排除开发商所有。另外，“业主”也排除了租赁建筑物者、临时借用者在外，这也是必要的。第二层含义，是区分业主专有权与共有权的前提条件。一方面，业主的专有权是不依赖于他方业主而独立存在、独立自主的权利，与不相关的业主是相互排斥的；另一方面，业主只有在分清各自的专有权利与义务基础上，才能有效地分清各自共有的权利与义务。
业主建筑物专有权的保护与限制，适用于合法占有的保护与限制、购房合同的保护与限制、登记生效的保护与限制、经营谋利的保护与限制、相邻关系的保护与限制、地役权和土地使用权的保护与限制、公序良俗的保护与限制、物业管理的保护与限制、共同利益的保护与限制、使用期限的保护与限制、担保物权的保护与限制、物权请求权的保护与限制。所有的保护是前提，所有的限制是手段。限制的目的，是为了更好地保护业主建筑物的专有权和共有权。
相关法律：物权法第70条
相关名词：【业主建筑物共有权】
字数：3888字
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