斗柄回寅三阳泰，东风解冻六合春。光前欲种书中粟，裕后还耕心上田。
根据《康氏家谱》及现存数十通碑刻记载，康百万家族的发展及康百万庄园的建造，分下列几个时期：
明朝（员猿远愿—员远源源）为创业期。
康熙、雍正时期（员远远圆—员苑猿缘）为初兴期。
乾隆、嘉庆、道光、咸丰时期（员苑猿远—员愿远员）为全盛期。
同治、光绪时期（员愿远圆—员怨园愿）为渐落期。
民国时期（员怨员圆—员怨源怨）为衰败期。
建国初期（员怨源怨—员怨缘圆）为改造期。
这是康家上自明初下至民国末期缘园园 多年的兴衰史。是中原明、清、民国三个历史时期的社会缩影和一个典型商业家族兴衰的过程。
康应魁家族，上自六世祖康绍敬，下至十八世康庭兰，一直富裕了十三代，源园园多年，历史上曾有康大勇、康道平、康鸿猷等员园 多人被称为“康百万”，其中最具代表性的是清代中期的康应魁。他在前人的基础上，利用清廷镇压白莲教之机，“尽忠发财”，富甲三省、船行六河，土地达员愿万亩，民间称其：
头枕泾阳、西安，脚踏临沂、济南。马跑千里不吃别家草，人行千里尽是康家田！
康百万靠河运发财，靠土地致富，靠“贡献”得官，多次得到皇帝赏赐，最高时官至三品，数次钦加知府衔。明、清时期，康百万、沈万三、阮子兰被中国民间称为三大“活财神”。当时曾有民谚曰：
河里行的康家船，岸上种的康家田，路上跑的康家马，栈里借的康家钱。
除了民谣，民间也用年画等多种形式感慨康家的富庶。苏、杭一带也有河南“康百万”“金银堆如山”的年画。有一幅《康百万打鱼》的年画中就写道：
河南康百万，打鱼在江边，不知多和少，打的如泰山。
人们很想知道康百万到底是怎么发财的？其经营方式与特色是什么？这个问题一下子很难回答，因为康百万家族富了十三代、源园园 多年。总的来说，其特色大约可以归纳为十六个字：捕捉商机，紧抓机遇，大胆开拓，广置土地。
元朝末年，中原广大地区“道路皆榛塞，人烟断绝”。明初朱元璋十次移民，又遭燕王发动的“靖难之役”，使中原地区更加荒凉，朱棣登基后，又有了八次永乐迁民。康百万的先祖母赵氏携带着儿子康守信，千里迢迢从山西洪洞县跋涉到邙山头、洛水边的地方，为康氏家族奠定了兴家立业的地方。
经过几代努力，康家很快富了起来，第三、四代人就有出任“孝廉方正晋隆庆府知州”和“昌黎知县”的。康百万直系六世祖康绍敬曾任“洧州驿丞”（在今长葛县境内）、“山东东昌府大使”（即今山东省聊城）。驿丞和东昌府大使是个管理地方水陆交通与官盐、税务、仓库、漕运的经济和人事关系的官员，官不算大，但康绍敬却能利用明代实行“开中法”（即以盐为中介，推动边防及内地和重要仓库运输的办法），为后裔奠定从商致富的途径。
这个时期，康绍敬结识了徽商王直，对经商的认识有了质的飞跃。他们把山东的盐运到河南，把河南的粮贩到山东，来回都不跑空，淘得了经商的第一桶金。盐业从汉代以来都由国家经营，国家收入“半出盐赋”。明、清盐法有所改变：“行盐之法”主要由“官督商办”，使商与官交往甚密。商户最易暴富莫过于盐业，这就为康百万在山东、河南之间经营盐、粮、棉，提供了信息和机遇，也为康百万走出巩洛、经营山东打下了基础。
康家的父辈们为明朝尽忠，明朝末年李自成攻破洛阳杀了“福王”之后，康家收留下逃难的李妃，并与李妃的的女儿行百年之好，“康朱联姻”使康百万锦上添花，富上加富。
据康店老一辈人所言，当初洛阳城被攻陷时，世子朱由崧脱身走投巩县知县宋文瑞。李妃打扮成平民，抱着子女乘瓜皮船顺洛河漂流而下，在康店岸边落脚，躲藏于康店李姓人家中。
十几年过去了，李妃带来的儿女已长大成人，女儿出落得品貌端正，识文认字。其夫朱由崧此时已登基为弘光皇帝，弘光皇帝以为李妃已死，“追号故妃黄氏、李氏为后”。李妃的女儿后来与家住在康店寺沟的富户康家第十世富吉联姻，增强了康百万子女的文化素质。
从此，康家家业更加旺盛，第员员 世康惠经营京货绸缎，第员圆 世康大勇开辟了黄河行船，至第员源世康应魁时期达到了鼎盛时期，良田双千顷。
有源园园园多亩地和许多栈房的康惠，培育三个儿子相继成才。他的三个儿子一个个聪明伶俐，各有前程：大勇“例授登仕佐郎”、大椿由“太学生赠文林郎”、大鉴也是“太学生”。康惠的孙子、大勇的独子康家员猿 世康云从又是由“太学生例赠文林郎”。这个时候的康家算是真正步入了“有钱有势”的富人行列。
尤其长子康大勇，毅然摆脱“士不经商”的儒家思想，利用清初康熙皇帝重视漕运的机会，毅然改变在洛河做生意的传统做法，伐木造船，扬帆黄河，开拓山东一带商务，在临沂、兰水等地购置田地，开办栈房，贩卖盐、棉、绸缎等。至今，当地还流传着“先有康大勇，后有兰水城”的说法。
康家最大的一只“太平船”，由康云从主持建造。船身由洛河两岸千年的老柳树打造。船锚重猿园园多斤，船上可以承载员园园多人，货物十几万斤，太平船上下有长梯，时常停在神堤渡口河神庙附近，不回康家店。每次从山东运回的利银超过一万两，船队距离康家十里就有人鸣锣报喜，沿河船只和群众都奔走相告：“康家的钱船回来了。”那是何等的排场和荣耀。此时，康家的经商范围已由中原扩大到鲁南广大地区和江、淮沿河一带。
古代都有祭河的传统，生意人更是重视祭祀河神。由于水流大小不同，康百万家的来往山东的船只，只能停留在洛河与黄河交汇处的洛口，装卸货物和金银。因而，康家人对停船处的河渎庙里的河神十分崇拜，每年春天船队出行前，都要举行声势浩大的祭祀仪式，以乞新年一帆风顺。康大勇之后，他的独子康云从继续开疆拓土，河南的禹县、栾川、卢氏等成了康家的药材和木材供应基地。
康云从在康家的家谱上叫“士路”，是个深得康家商业文化精髓的人，立志要在先人的基础上作出一番自己的事业。可惜老天无情，康云从年仅源猿岁就故去，未竟心愿注定要由儿子康应魁来完成。
公元员苑苑猿年，康家员源世康应魁出生。这一年，他的父亲康云从得到了清廷赠予的匾额，上书“千顷良田”。或许是巧合，公元员愿源苑年康应魁苑缘岁生日的时候，乡亲为他挂上了“良田千顷”的匾。也就在这天，康应魁当众一把火烧掉族人和乡亲的欠债账表后，提前离席，此为后话。
康应魁除拥有山东、河南大量土地、栈房和船只外，又利用清廷镇压白莲教之机，在西安贿赂清廷百万大军的将领勒保，取得百万清兵的衣服、棉被的供应权。
为确保百万清兵棉、布的供应，仅从山东、河南长途往陕西运原材料已难于保证，而且成本过高。虽然康家几代都在陕西泾阳开有店铺，但一直不显山不露水。康应魁决定在土地肥沃，宜于种棉的泾阳、三原一带开拓种植基地，但受到当地商贾的抵制。于是康应魁一出手就拿下泾阳布市一条街，接着又在当地买下大量土地种植棉花，那里的黄土长出的棉花又大又白。就地取材，就地加工，减少了长途运输的中间环节。
据说康百万为了确保声誉，将在泾阳收购的大量劣质棉花于泾河边一火烧尽，从此名震三秦。为了和晋商、徽商等几大商系鏖战泾阳，康应魁亲自出马，一只太平船，十只大木船，载着满满的布匹，目标直指陕西泾阳。在泾阳布匹市场上，徽商王有亭忽然发现，康家布店在大杀价出售。他误认为康家要抛货撤退，立即全部吃进。没想到康家的货源源不断，自己的银子往外哗哗直流，最后才发现上了当，康家拉来的布匹比整个布市的都多！徽商就这样败了，再加上用人不当，最后连命都没有保住。另一个竞争对手晋商江云海一看势头不对，早早转到西安经营，不敢和康家直接对垒。从此，康家独占了泾阳的生意。直到康应魁去世时，对儿子的临终叮嘱只有一句：“宁舍巩县，不舍泾阳。”
那时的水运船只到三门峡一带便走不动了，要把货卸下来，只能靠陆运进陕。以行船著名的康百万，为解决豫、陕之间的运输问题，组建了包括二三百匹优等骡马的“高脚队”，克服黄河“神门、鬼门、人门”不便行船的障碍，大量的货物和金银，靠“高脚队”长年不断地往返运输，保证了货物的正常流转。庄园内专设饲养区和遛马场，是康百万商业经营和庄园建设的又一特色。
死店活人开，经营在人才。康百万深知网罗人才对长途贩运业务的重要性。为此康家人选聘名师，形成由“四老相公、八大相公、三十二小相公”组成的管理机构，采取“以点连面，长藤结瓜，相公负责，栈栈开花”的经营方式。康家人做生意用人不疑，放手让老相公（总管）、大相公（分区负责）、相公（各栈房）、小相公（业务人员或重要勤杂人员）大胆经营；并在各地设栈房，栈房不仅做生意，还兼营土地的收租及买卖。这样层层负责、互相竞赛、栈栈开花，打破任人唯亲的家族企业管理传统，从社会上挑选各类经营人才，聘任为“相公”，按贡献大小，委以重任，保证了康家事业的百年兴盛。
