房地产问题，影响到了我国经济发展甚至对百姓生活造成了巨大负担。但同样问题却没有发生在欧美等国身上。因此有人就提出以海外国家模式，来解决中国地产问题。但是到底有哪些可以借鉴，有哪些不能照搬呢？我国和海外国家成功模式差异在哪里呢？我们拿德国、美国及新加坡这三个国家的模式来作比较和分析。世界范围内来看，这三个国家是三种不同的模式，但却都能够把房地产行业畸变问题控制和解决，所以就有研究先看一下美国地产发展模式。由于美国国土辽阔，而且可利用土地面积非常大，没有人口负担，所以不限制土地买卖。回顾美国历史可以看到的必要。
美国从建国后就开始鼓励本国国民购买土地进行经济开发。在大开发时期，美国公民只要交10美元再连续开发5年，就可以免费拥有160英亩土地，并永远归私人所有。这样的传统造就了美国对土地依赖情结相对不那么重。随着美国经济大发展，如何保证房地产合理发展不被炒作成为首要任务。任何商业行为都是具有利益取向的，如何将利益导向正途发展，是非常重要的一个课题。
美国的发展模式是以独立的专业分工以及强大金融系统运作来做到收益、利益大众化的。让产业链布局合理，各方面起到制衡的作用就很重要，这样不会因为一方独大而产生垄断。因此，美国地产是由地产金融产业、开发产业、中介产业以及流通产业链条共同组成。强大的细化分类，让各产业之间互通有无，但又不会相互勾结造成地产垄断。
美国建筑不同分类非常明确，别墅、商业用途、普通住宅、写字楼、独立社区都细化分配，这样就让每种产业布局依照一个合理运行轨道运作。为能够让国民减轻负担，并且降低在地产投入成本和风险，强大的金融体系就起到了关键作用。由于地产行业利益分割得非常明确，各环节间利益链条被切断，造成了美国地产类企业并没有超级大公司。但是相关金融类产品却层出不穷。其中主要是由房地产基金、投资商和银行组成。通过这种金融投资以及产品多样化对冲、打包等金融形式有效降低了行业风险和运作成本。因此，美国有数百万家房地产类信托基金。
但也就是由于金融产品发展过于繁盛，就出现了2007年次贷危机引发出来的全球金融危机。但是从此次危机也可以看出来，美国把房地产方面的风险，通过金融产品传导到了全球，相应也就降低了本国风险。因此虽然美国是2007年次贷危机始作俑者，但是透过金融政策再次运作又会快速恢复，也是很重要的原因。
更重要的是，美国70%以上地产投资主体是社会大众资金。由于高效管理和行业监督强化，让大众通过金融形式投资到地产。有的通过退休基金，有的通过不动产基金，这样形式转化就不会造成个体囤积居奇的炒房行为。因此虽然美国物业税和各种费用比较多，但是相对比较健康。背后原因正是美国金融系统发达加上合理产业链切割布局，造就了美国低房价的产业布局。
德国地产模式又有不同。德国地产市场非常之稳定，其根本原因是德国发展了一套欧式模式。首先，德国本身属于欧洲体系，欧洲本身有一定的排外性，并非如美国一样属于移民国家。对于准入非常严格，因此不大存在因为移民导致大量境外人士进入炒房问题。
其政策制定也非常严谨。由于德国在第二次世界大战后几乎让国内经济资源损耗殆尽，因此国内房地产建设几乎完全被破坏，房子短缺非常严重，所以德国鉴于国内特殊形势，推出了低价房屋建设计划，并建设了相当规模福利房。虽然主要还是由国家控制，但是私人可以出资建设。不管是谁都可以透过这种与国家合作的形式建房。但是个人不占主导权，只占总投资20%左右，其余由政府做担保。
建成房屋之后，主要不是用来出售，而是出租。这样大量可出租房屋不断诞生，弱化了房子本身炒卖价值的功能。由于租金低廉，加上政府导向让低收入者租住福利房同时，可根据自身的收入情况享受到政府租房补贴。这就让低收入者负担大大减轻，并吸引很多尚未构建事业的年轻人青睐。
在金融方面德国也有独到之处。德国住房金融机构功能发挥占有很重要的位置。通过互助储金信贷和契约储蓄系统等方式，购房者存定期到一定金额时，就可获得住房贷款，收入较低者还免个人所得税，降低了购房贷款门槛。同时给予大众以大量购房补贴，近九成德国人能够享受到这项政策。
德国还允许私人建房，但必须遵循政府规定尺寸高度和面积地点限制，因此虽然是私人所建，但风格和高度不会有太大的差别，也不会产生建筑不合理规划问题，为了鼓励私人建房子，还会给予更多的奖励和免税等优惠政策。
德国大量优惠政策及弱化地产行业逐利功能的方式，其根本是靠强大的国家政策调控以及大量政府资源完成的。因此虽然相对造成了一定财政负担，但强化了德国实体经济经营和发展，可以一门心思做制造业。这种驱逐地产红利补贴实体经济的方式，让德国不需要担心地产成本对实体经营伤害，是非常成功的一种方式。但是这种模式要求政府高效执行，过程中权力切割需十分到位，注重契约精神的本质，也是能够顺利完成此项政策的关键之一。
最后来说一说新加坡模式。新加坡的国土面积较小人口相对不多，更接近于城市住房计划。因此从发展模式来说，新加坡模式和香港模式有相似之处，不同的是新加坡执行力更高效，时间相对较早，基础也相对更好一些。
新加坡主要模式，是透过大力发展公共住宅以及公积金补贴来解决房子问题的。从20世纪60年代起，新加坡就开始大量建设公共住房。并逐步从廉租房的出租向出售过渡。在不断普及出售公屋的同时，还能够配合公积金计划有效向低收入者贷款。通过在雇佣过程中公积金制度，让低收入者可以通过公积金交首期解决住房的问题，如首期不足，可以继续每月交公积金来支付余额，再根据收入状况和购买套型大小给予补贴。小套型补贴较多，房子越大补贴越少。套四之后，甚至需要缴纳成本5%以上利润。这种严格等级分化的地产政策，保证了高收入、低收入者都享受住房同等权利。由于合理分配和大量的建设公屋，让赢利与非赢利性住房性质完全切割。所以看起来这些地方房价很贵，但并不影响百姓安居问题。
通过这三种发展模式可以了解到，虽然发展路径不尽相同，但核心都是比较相近的，就是不遗余力弱化房地产本身的炒作价值以及途径。避免囤房炒作让房地产市场炒卖绑架经济。其实这也是我国目前面临的严峻问题。很多学者提出了要学美国模式、德国模式或者学新加坡模式和香港模式。其实并不能完全复制，因为每个地方有各自不同地理和人文条件。我们目前面临问题复杂得多，已经被房地产影响到了经济发展。避免房地产过度炒作权利切割还没有实质性进展。弱化地产市场功能以及切割地产利益取向是必须解决的问题。因此虽然目前在建设保障房方面出现很多问题，但不管怎么说方向是对的。
不过中国房地产发展，在未来必须做到的一点是，如何解决低收入者买房难的问题。因为虽然建设保障房是大势所趋，但让低收入者如何贷到款，形成完整运作链条是必须解决的问题。另外，怎么解决农村人口大量涌入城市出现的住房问题，因为从实际情况来看，盲目设门槛不让进入城市不是治本之策。“重庆模式”发展作为实验就是解决农民大量进城以及保障市民居者有其屋的一种尝试之一。不能保证会成功，但至少是一种较新的尝试。
不管怎么说，能有效弱化房地产本身炒作价值，公平地让每个老百姓拥有住房的权利，实体经济不会因房价提高运作成本，是真正实行房地产政策的核心。中国地产发展之路，应该更接近建立商业地产及保障房利益分割体系，由政府解决住房贷款，减轻低收入者负担的发展模式，但是仍然需要斩断利益链条的传导效应。
