做生意没有稳赚不赔的事,这句话果然没错!那个楼盘出事了!
虽然地段比较偏,但基于厦门地产的火爆程度,开盘后销售还是很乐观的。开盘当天签约了至少三分之一的楼盘,公司一行人盘算着,等买房者银行贷款出来,就能大概拿到2.3亿,赶紧先还了借款,不然一天好十几万的利息啊。
可是,左等右等,就是不见开发商打钱过来,刘正刚打电话过去,手机关机,到楼盘现场一看,大门紧锁,就知道,出事情了。
果然,开发商跑路了!刘正义这鸟人,一点都不正义,明摆着坑自己侄子。大家先前也没遇到过这种事情,慌成一团。刘正刚跑回村里,一看刘正义家已是大门紧锁,人去楼空。此时,再埋怨对方不仗义,已经没用了。
叶志文比较不经事,看事情严重,赶紧打电话给他爸,边哭边述说的。
没一会,一个律师匆匆过来,说是叶志文爸爸派来的。律师姓王,让大家事情前前后后说一遍。
听了大家述说,王律师说:“首先是损失,账面上你们的直接损失是5.46亿,如果算上利润损失2.1亿共计7.56亿。现在第一件事情就是起诉这个开发商,当然申请冻结对方资产,银行账户肯定是没钱的,对方都跑路了。但这件事,有可能坏事也会变好事,找法院起诉,申请这个项目直接抵押给你们,由你们来开发这个项目。但是,你们得先理清,之前那个开发商签约销售出去的楼盘他们卷走了多少钱,毕竟你们接手后,这个烂摊子你们也要收拾。审算下,接手合不合适。如果怎么算都是亏,就起诉冻结转拍这块土地,能拿多少是多少。只是因为开盘销售了的关系,政府多少会介入,不可能重新进入土地拍卖环节。”
于是兵分几路,叶志文去收集楼盘销售情况,包括银行贷款多少和开发商收了多少定房意向金。刘正刚起诉开发商,并通过一定的关系加急处理。魏自强去调查这个楼盘情况,包括土地出让金缴交情况等等。
叶志文调查结果是,总计512套房子,开盘当天面签156套,随后一个月,银行审批放贷102套,加上银行贷款和购房者自出的定金,被卷走1.51亿,意向金这块,开发商挺狠的,明摆着圈钱跑路,推出存10万抵30万的活动,54户,收了540万,合计1.564亿。
魏自强调查结果是,这块地是那个无良开发商跟其他开发商联合拿下来的,也怪公司先前没调查清楚,不然这个损失还是可以避免的。如果想接手这块地,还得跟其他两家开发商协商如何处理,毕竟他们也是受害者。如果联合开发,公司损失5.46亿和被开发商卷走的1.564亿怎么分配。当初拿这块地,6000一平方拿的,一期这两栋土地出让金2.52亿,这个无良开发商估计就盘算着跑路了,三忽悠两忽悠,直接让其他两家开发商全掏钱了,他一分不出。后面四期的钱还有10.08亿,至今还没打到政府账户。
王律师说,“经过这件事,那两家开发商也怕了,表示不再继续开发,只愿收回2.52亿土地出让金就行。如果把这个项目揽过来做,等于这2.52亿和购房者的钱1.564亿都得扛,加上之前被骗的5.46亿,直接损失就是9.544亿,还不含银行利息。”
王律师拿来纸币,演算着,“如果房子建好销售出去,1.8万一平方,扣去土地出让金6000,建筑成本2200,销售成本契税等,利润大概一平方有1万,这一点还得感谢刘正义拿地早,拿得便宜。目前还有356套未销售,面积大概29200平,利润大概2.92亿。如果还能把刘正义之前存10万抵30万的这20万让156户购房者吐出来,利润大概2.92+0.312,等于3.232亿,意思是,如果不揽过来做,亏5.46亿;揽过来做亏6.312亿,还不知道那156户肯不肯多出20万,毕竟对老百姓来说,20万顶过天了。”
“但是”,王律师顿了下说,“我建议揽过来做,不要看我是律师,我也算半个经济学家,这块地当初一平方6000拿的,放在现在的厦门,已经没有2万的拿地价了。现在这个楼盘一期销售才1.8万,但旁边隔壁项目,拿地价都要2万,三年后销售至少3.5万一平方。揽过来做短期内好像要亏6.312亿,甚至如果法院判存10万抵30万成立的话,会亏6.624亿。但后面四期房子的利润,可以抵掉这6.624亿,还能赚挺多的,后面4期,也是一期2栋,共计42000平方,4期16.8万平方,就算按现在1.8万一平方卖,一平方一万的暴利,有16.8亿利润,扣去先前亏的6.64亿,还有10亿的利润!如果一平方涨到2万甚至3.5万以上,利润就更客观了。
目前的情况是,容不得公司不接手,公司已经没有退路了。不然,刘正刚借的一亿和银行贷款2.5亿怎么处理。这个就算打死我们,也凑不出来啊。