投资公寓也是要承担风险的，有些人由于对公寓的使用性质了解不够而盲目投资，选择了地段差布局也差的公寓作为投资对象，结果买到手后很难租出去，这样的情况也是经常有的。另外，一些商家的过分宣传噱头也常常让投资者眼花缭乱，分不清楚到底什么样的公寓才值得投资。实际上，投资者如果买到伪公寓，一些细节就必须提前注意。
1.通风和采光设计最重要。
公寓看起来精美，住起来也得舒服也行。如果买到“坐南朝北”的筒子式公寓，终年不见天日，哪会有人愿意去住呢？
现在，有许多房地产商号称自己卖的公寓是“拎包入住”，这个噱头也的确是吸引了不少人心甘情愿地掏出自己的腰包。可实际上，“拎包入住”可不是那么轻松就能实现的。公寓的户型设计、居住舒适度以及物业管理等各个方面究竟是否完善，投资者必须首先考虑清楚，因为这也是租赁者们的首要要求。
现在，很多公寓由于户型结构不完善，采光通风都受到很大的影响，还有很多公寓是坐南向北的，一整天也晒不到阳光。此外，长廊式、筒子式的困扰也是公寓的居住者们所必须面对的问题。这就要求物业的管理必须到位。另外，投资者在购买公寓前也一定要观察一下周围的环境，因为如果该处公寓的居住人群过于复杂的话，你是很难找到一个安稳的租客的。
2.“商住两用”式公寓，到底能不能“商”？
陈先生是一个软件公司的老板，去年底，他看中的一套公寓。开发商反复标榜这套公寓可以“商住两用”，终于说服陈先生下定决心买了一套。陈先生本来想用这套公寓做自己的软件公司的办公室，出人意料的是，他去工商局注册的时候居然没通过。工商局的解释是，该套公寓是住宅式公寓，不具备商用资格。至此，陈先生才发现自己上了开发商的当，可是买都买了，再生气也没用了。为什么好多公寓的开发商为了吸引客户，在打广告时总是不厌其烦地在后面注明“可以工商注册”呢？原因就在于有些公寓虽然号称是商住两用，但实际上，其在开发前期申报作为商业用途并没有得到工商部门的审批，所以根本不可能做商业用途。因此，投资者如果希望自己买下的公寓也可以作为商务公寓出租，就必须在购买前调查清楚。
3.“酒店式公寓”和精装小户型，哪个更好？
不少开发商喜欢提出“酒店式公寓”的口号，实际上这也是商家吸引顾客的一个噱头，喜不喜欢把家安在酒店还是要看自己的需要。如果你决定选择一所酒店式公寓进行投资，那就要仔细地核查一下，它该有的配套够不够齐全。
投资者首先要弄清楚什么是酒店式公寓。既然是酒店式公寓，必须同时具备酒店式的服务和公寓式的管理，也就是说，酒店式公寓必须集住宅、酒店和会所多功能于一体，必须能够提供24小时安保、公共部位保洁、维修等，还要有家政服务、餐饮需求服务、交通服务、医疗服务甚至传真、打印翻译等商务服务，这样才能称得上是名副其实的酒店式公寓，也才值得投资者投资。
4.“名分”也有很大的学问。
现在的公寓，名分也是五花八门。酒店也有，住宅也有，写字楼也有。购房者往往只看到了这些名分的不同，却没想到，公寓的名分不同，使用年限也是有差别的。如果在投资时不细心地加以区分，就很容易买到“短命”的楼盘。
目前，国家对公寓的定义与界定还不是很严格，一些“公寓”的概念模糊，物业又名头繁多，投资者往往很难区分其物业的性质。众所周知，公寓的使用年限是由该处土地的使用性质所决定的，这其中有很大的差别。按国家规定，酒店或旅店性质的土地，只有40年的使用年限，商业与写字楼的是50年，而住宅性质的土地，其使用年限最高可达70年。所以，面对房地产市面上“名分”不同的各色公寓，其土地使用性质到底是什么，投资者也要在投资前问清楚才行。
现在，“买房出租、以房养房”是许多投资者购买公寓的理念。但什么性质的公寓最值得投资呢？
公寓的性质也是会影响公寓的租金的。商住公寓的租金平均要比住宅公寓的租金高出500-1000元。就算是出售，商住公寓的投资回报率也比住宅公寓的高7%左右。
从上面的数据中，我们不难看出，商住公寓的投资回报率是远远高于住宅公寓的。那么，投资者在选择商住公寓时有什么购买技巧，同时又要注意哪些风险呢？
商住公寓和住宅公寓地处同一地段，被同一个开发商开发，为什么租金会有那么悬殊的差距呢？
第一，从开发商立项说起，公寓用于商住还是住宅是需要注明的，两种公寓的开发成本就不一样。第二，商住公寓与住宅公寓相比较，商业气息肯定是更为浓厚，更符合一些公司经营的需要。所以，租用商住公寓的公司，其实力也相对强一些。
看过上面两点，我们就不难了解，为什么商住公寓的租金价格高一些了。但是，凡事有利也有弊，商住公寓在占领价格优势的同时，也会由于客户群体的狭小，而容易导致空置期过长的问题。
虽然住宅公寓在出租给公司时，会受到一定的限制，比方说一家咨询公司，肯定是经常有很多人来往，所以在原则上，它是不会租用住宅公寓的。但是，住宅公寓除了以公司为出租对象外，也可以租给白领等高薪阶层作为住宅使用。于是，住宅公寓的客户群就大大增加了。商住公寓由于面积偏大，所以只倾向于租给公司使用。但是，许多公司现在为了节约成本而选择异地办公，仅注册在商业聚集地，办公区域仍然选择住宅公寓。
除了空置率较高的问题，商住公寓还有一个较大的风险。随着新楼盘的不断推出，楼盘间的竞争也会不断加剧。一般而言，新的楼盘总是会配有更好、更完善的设施。而且，总是有一些新的商业区形成，所以已购置的房产本身就存在租金下跌的风险。虽然住宅公寓也同样面临这样的风险，但是由于其客户对人气的要求远远比不上商住公寓客户的要求高，所以住宅公寓面临的风险相对会小一些。
经常有投资者会提出这样的疑问：二手或空置的公寓会降低成本吗？
实际上，一座公寓，无论是商住还是住宅，其资金投入都不小。
而且，投资一座公寓除了需要前期的投入，后期的管理费、折旧费等各种费用也是免不了的。这就意味着，如果投资者买了公寓却没能租出去而使它空置着，那么自己每个月还得倒贴那些后期费用。
那么，如果投资者选择购置二手的或是空置的公寓，是否可以降低一些成本呢？事实并非如此，以这种方式降低投资成本，空间是很小的。的确，购买二手民宅，原来的旧家具可以继续利用以降低投资成本。但是，租住公寓的客户有个都有很高的要求，旧家具不一定能继续使用。更重要的是，购买一座二手公寓的价钱，与新楼盘的价格并没有很大的差距。所以，除非该处公寓的出租率很高，投资者没有必要考虑购买二手公寓。
至于空置房，很多时候都是样板房，暂时没有卖，再大幅度打广告出售又不划算，于是就空置了。还有一种情况就是一些大客户买了很多套公寓，但是出于各种原因，手上还有几套没卖出去的。合适的空置房自然会比其处于销售旺季时的价格低一些。但是，由于空置的数量通常不多，所以并没有很强的可操作性。
总之，投资者要想规避公寓空置等风险，最简单的方法就是选准投资的地段，选择成熟的或是潜在的成熟商业区及社区置房。
商铺--受政策影响较小
目前，由于社区商铺的投资回报普遍较稳定，所以不少中小投资者把目光转向了社区商铺，引发了社区商铺的普遍热销。
目前，在房贷新政和股市低迷的情况下，投资住宅的压力也在不断加大，而投资商铺是受政策影响较小的。从投资固定资产的回报考虑，无论是物业收益或是租金收益，投资社区商铺都能得到很好的保障。同时，随着区域商业地产价值的不断上涨，投资社区商铺的回报率还会稳步提高。
许多业内人士纷纷看好商业地产，认为房产新政将给商业地产带来新的发展契机。与此同时，不少房产大鳄也加大了投资商业地产的力度。
很多人笃信“一铺养三代”，其实，只有“长命”的商铺才能做到这一点。短命商铺的确是存在的，并不是人们杞人忧天的产物。
当然，所谓的“短命”商铺，并不是说商铺建筑物在短期内就消失了，而是指该商铺由于失去了其应有的功能，造成了投资人的损失。
商铺的命运是被很多因素影响的，规划的变更、政策的变化以及商业氛围的消失等，都会使商铺或多或少地丧失投资价值，甚至“夭折”。
说到这里，可能有人要反问了：“作为个人投资者，信息的来源是很少的，怎么可能提前预知商铺在若干年后的命运呢？”这话虽然也有道理，但依然有一些现象是可以供投资者进行分析判断的。
1.商铺寿命有长短。
地铁商铺一度被投资者们引为“风水宝地”。过去，乘坐地铁的大量人流，吸引了各种各样的小商铺遍布人行通道的两侧。但是，国家为了保证交通的顺畅，开始对一些城市地铁周边的小商铺进行整治，为行人让路。
一时间，无数热闹异常的小商铺沦为了“短命”商铺，许多经营者陷入了无法经营的尴尬境地。
热闹的商铺无意中变成了“短命”铺，无论对投资者或是经营者而言，都不是好事。所以，投资者在购买商铺前，一定要事先考虑到商铺寿命的问题，别让买到手的商铺变成“烫手山芋”。
2.短寿商铺风险大。
无论是投资还是经营，短命商铺都会导致投资的失败。一间好的商铺的确可以为投资者带来丰厚的回报。但商铺能否一直“存活”下去是保证所有回报的前提。如果商铺因为市政动迁、规划调整等原因被拆除，那么不管此前该地的商业氛围多么浓厚，投资者也不可能得到长久的回报。
目前，无产权商铺在市场上并不罕见。这些其实也可以归为短寿商铺。它们虽然大都建在商业圈内，周边的商业配套也非常成熟，但是业主并没有真正地拥有产权，所以当“生铺”养成“熟铺”之后，业主们往往面临着鸡飞蛋打的局面。因为当合同到期时，开发商是随时有权利收回使用权的。
另外，投资商铺还有一个问题不容忽略，那就是成本。投资商铺所需要的成本通常不低，而一般情况下，投资者只能申请到5成的贷款，不享有贷款利率方面的优惠不说，还款时间也比较短，大多为10年，部分甚至只有5年。所以，投资者一旦经济出现问题，导致还款不利，就将面临巨大的损失。
3.规划也有两面性。
商铺投资中有个很流行的说法，就是“规划是金”。政府的规划方向，很大程度上可以决定一间商铺的未来投资潜力。许多经验丰富的投资者深信：“政府指向哪，财富就到哪。”认为只要紧跟政府规划，就可以在很大程度上抓住财富。
