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第14章 投资收益分析

超市经济规模分析

调查超级市场所在地点是否有利,可从商圈内的调查得知,商圈内的购买力是营业的背景与后盾,从商圈内国民消费支出的食品支出,可以决定商店所在地点是否合适,以及营业场地的面积、适当的规模。以简单的例子表示如下:

第一商圈内的居民1000户

第二商圈内的居民2000户

第三商圈内的居民3000户

每月每户的平均支出额600元

第一商圈的支出总额

600元×1000户=60万元

第二商圈的支出总额

600元×2000户=120万元

第三商圈的支出总额

600元×3000户=180万元

第一商圈的市场占有率,如定为35%,则60万元×35%=21万元

第二商圈的市场占有率,如定为10%,则120万元×10%=12万元

第三商圈的市场占有率,如定为5%,则180万元×5%=9万元

合计上述各项,则该商店每个月的营业额推测为:

21万元+12万元+9万元=42万元

假设目前超级市场每平方米每日营业额为150元,则每月每平方米的营业额为:

150元×30日=4500元

则卖场面积为42万元÷4500万元=92平方米

又营业场所和仓库、办公室的比例是8∶2,那么这家商店总共就需要93÷0.8=116平方米的面积了。

商圈的设定需考虑实际状况,如大马路、桥梁、铁道隔绝等因素。第一商圈,小店铺大都以300米为范围,较大店铺则以500米为范围。一般家庭主妇,l分钟约走70米,500米则需花7分钟,往返需15分钟,买东西要30分钟,总结下来,上市场的时间约需花45分钟。如果走300米往返需9分钟,加上购物30分钟,则上市场要花40分钟。超市经营者应以超市为中心,依上述方法,排除各种可能障碍,实际算出商圈内住户,就可预估出自己所需卖场面积了。

至于市场占有率,则需考虑商圈内之竞争状况。如果在1公里内有5家以上大型竞争店则属非常激烈竞争区,市场占有率约以上述为准,如果1公里内有2~5家大型竞争店,则属普通竞争,市场占有率可稍微提高。

计算出卖场应有的规模之后,还需考虑下列几点:

1.资金多少;

2.租期期限;

3.未来发展潜力等店铺的设施与机能。

资金需求评估

开店必须投入巨额资金,假使投资开店失败,其损失非常巨大,因此必须对资金需求进行评估。主要考虑以下因素:

卖场规模是否适当

卖场面积,基本上是以消费者需要、店铺操作、竞争环境做依据,再配合商品组合计划来规划其营业规模。

但是,专业食品超市,大都以每日购买的顾客为对象,所以距离的因素远大于卖场规模要求,因而经营者应将每日购物顾客所住商圈内的市场规模,设定为卖场规模。

另一方面,计划店若只求稳健,在实务实施上将会有些困难,因而最好采取七分稳健、三分积极的方式,来研讨卖场规模。

分租计划

食品超市导入分租有两个原因,一是使所拥有的商业设施多样化,二是通过分租的租金收入,来降低损益平衡点。

其一,商业设施多样化,一般超市均有300平方米以下的食品店,其目的在于广泛地吸引顾客,据研究调查显示,超市食品卖场以不超过300平方米,投资效率较佳。如欲再加入餐饮业、服务业等业种分租,则可以拥有400~500平方米以上的店。

其二,在降低损益平衡点上,小型的专柜,其装潢、设备等,大多由厂商自己负担,不会增加超市的投资成本。此外,它也可用房租收入来抵扣房屋固定成本负担。例如:直营部门的回收比率假设为5%时,5万元房租就相当于直营部门100万元的销售,直营部门100万元营业额中,80万元的销货成本,15万元的其他费用,净利5万元,也就是损益平衡点的销售降低了100万元。

实施资金计划的模拟

1.根据商店概念、适当卖场规模及分租计划,研究出直营租金负担与分租租金机器设备的投资构成比。

2.预定地取得的成本,租金费用。

3.初期设备计划以第1.2.项为基础,计算内部装潢、杂项设备、备品等费用。

4.资金计划设定如何取得调度资金。

5.营业额计划以销售额预估值为基础,预估开店后各年度的销售额。参考要素包括户数的成长、物价上升、竞争店数、阻碍购买行动的原因出现等等。若计划在有竞争店的商圈开店时,须使用和计划店相同的顺序,先在竞争地区进行营业额预测,预测对竞争店的影响,若有购买行动阻碍要素,则以计划的营业额预估资料为参考,预测影响结果。

6.收益计划从现有的状况、竞争关系来推定各年度的毛利率、毛利额,有关分租收入也须按年度分别来设定。

7.经费计划把销售管理费用项目,利用现有店资料,以年来设定。

长期资金收支计划

有关资金计划中的经常收支及运转资金,须实施5年左右的估算。应根据当年损益的数字及支付贷款、偿还贷款期间等来作判断。

假若收支计划产生问题而不能执行时,应控制部分可紧缩的项目费用,例如:房地产取得成本、设备投资成本等,最后再利用紧缩时金额,再模拟一次,其结果若仍未符合理想,应检讨是否修正卖场规模和分租计划。

投资明细报告及损益分析

在开店之前,损益分析及损益平衡点的预估,可作为预定地取舍的依据。开店后,必须每月盘点计算盈余,一般来说,要估算1年或6个月内的损益已很困难,若要预估10年的损益,困难度将更高,因为其中变数太多,不可不慎。

营业额预估(不含加值营业税)

为何要做10年的营业额预估,因为10年间会影响营业额的因素,大概包括以下几种:

1.物价上涨指数

每年物价将因原料价格上涨,人工薪资上涨,土地、房屋成本上涨而上升,此上升指数即一般所称的通货膨胀。

2.人口数、户数的异动

商圈内因居民住宅的兴建而搬入一些外来人口,生育率提高或人口移出等。

3.市场的没落

传统市场因后继无人,消费趋势改变而流向超市。

4.竞争店的加入

市场被竞争店瓜分。

5.道路交通体系的改变

导致交通更为方便或阻碍频生。

6.消费行为改变或产生业态发展新趋势

销售成本预估

以10年内计划扩充店数来推测商品成本。举例说明,超市可能因采购能力扩大,使销售成本降低几个百分点(以美国为例,20家店毛利率为18%,在成立30家店时可达22%~23%),另外损耗也会因管理技术的提高而降低,因此全公司应有一个长期毛利率目标,作为努力的方向。

营销费用

1.房地产取得成本的前提,必须按有关法律规定。一般土地不列折旧,房屋则须提列折旧。

2.租金按照租屋合同规定做调整。

3.开店成本(贷款)的利息应包含押金利息负担。

4.保险费用(产物保险)依承保金额按月计算每月保费。

5.有些超市附属于大楼地下室,需按使用面积数提列管理费用。

6.依税法规定,材料及办公设备皆有不同的折旧年限,这些也应列入管理费用。

7.薪资费用按调薪幅度调整,但需注意薪资在管理费用中所占的比例有限,超过时生产力将出现危机,故薪资水准的管理和职员、兼职打工的比例需依年度调整,以保持生产力的提高。

8.水电费用也有调升的可能,因为在长达10年内难保没有能源危机事件。美日等先进国家,目前已有法令强制规定设备制造业者要加强省电设施。

9.单店促销费用较高,多店则较低,但促销费用以不超过营业额1.5%为主。

10.新开店可少列些修理费用,而3年以上的旧店则需多加预提。

11其他,如电话、教育培养、文具、印刷、制服、包装、损耗品标签、油墨、差旅、劳保、伙食津贴、员工奖金、交通和杂项费用等。

损益平衡点销售额预测

损益平衡点销售额是店铺收益与支出相等时的营业额,超过此营业额,店铺即产生盈余,低于此营业额即表示亏损,计算方式如下:

1.固定费用:将前述每月固定支出项目累加起来即为固定费用,包括员工薪资、公用事业水电费、电话费、固定租金、折旧、押金利息、开店贷款利息、保险费用、修理保养费等。

2.销售毛利率:即销售毛利占营业收入之百分比。

3.变动费用:包括直接营运成本、包装费、广告促销费、工资等。把会随营业额多少而变动的项目累加之后占营业额的百分比,称为变动费用率。

4.损益平衡点销售额:公式如下。

商品定价策略的优劣直接关系到超市经营的经济效益,是一项不容忽视的重要工作。现在我们就来谈谈超市商品的定价问题。

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