售楼员：“不好意思，我是小刘的同事，他现在正在接听一个电话，请问您贵姓，有什么可以帮到您？方便让我转告吗？”
（其实小刘根本没有接电话，为了给客户制造一种自己很忙的假象，他故意叫同事帮自己接电话）
客户：“哦，这样啊，那等一下麻烦你叫他给我回个电话，我姓何。”
售楼员：“何先生，麻烦您稍等一下，小刘接完电话过来了，我叫他跟您说。”
（听到客户要挂电话，立刻把电话转给小刘）
小刘：“何先生，不好意思，刚才接了个电话。”
（及时向客户致歉）
客户：“哦，没关系，我就是想问一下价钱方面你与业主谈得怎么样了/你有没有找到其他更适合我的房源？”
小刘：“哦，是这样的……”
（针对客户的询问作出有针对性的回答）
范例2
客户：“请问小刘在吗？”
售楼员：“何先生，您好，我就是小刘。不好意思，请您稍等一下，我正在接个电话。”
（其实小刘根本没有接电话，他之所以故意让客户在电话中等一下，是为了给客户制造一种自己很忙的假象。不过要注意，让客户等待的时间一般不宜超过18秒，否则客户就会失去耐心挂断电话）
售楼员：“不好意思，何先生，让您久等了。”
（及时向客户致歉）
客户：“没关系，我打电话就是想问问……”
售楼员：“哦，是这样的……”
再次邀请客户来看房，客户却说没时间
情景描述
售楼员带客户看了几套房源，客户都不是很满意。几天后，售楼员找到了适合客户的新房源，并邀请客户再次来看房，客户却说没时间。
错误应对
1.“那等您有空的时候再过来看吧。”
（这是一种消极应对的方式，会让售楼员陷入非常被动的状态）
2.“业主很忙，您一定要抽时间过来看看。”
（这种做法会让客户觉得售楼员只重视业主的时间，却不重视客户的时间，因此很容易引起客户的不满）
3.“这套房子真的挺不错的，而且非常符合您的要求，您就过来看看吧。”
（这种说法旨在提高客户对房源的信心，但承诺得太过绝对了，一旦客户看了房子并不满意，以后就很难再相信你了）
4.“我们费了老大劲才给您找到这么合适的房子，您怎么能说不来就不来呢？”
（这种说法夹带着对客户的抱怨和责备，很容易引起客户的不满和反感）
情景解析
售楼员第一次带客户看房时，如果一连看了好几套房子客户都不满意，那么客户很可能就会对房源或售楼员失去信心。当售楼员再次打电话向客户发出看房邀请时，客户就会找各种理由来拒绝或推脱。遇到这种情况时，售楼员首先应该摸清楚客户不愿再来看房的真实原因，然后再有针对性地进行劝说。
一般来说，客户之所以不愿再来看房，原因不外乎两种：一是售楼员带客户看的房源价格太高，超出了客户的购买预算，客户没有信心再去看房。对于这种情况，售楼员首先要了解清楚客户能够接受的房价大概是多少，然后再以客户能接受的价格为基础，为客户重新匹配房源。二是售楼员带客户看的房源条件比较差，或者不符合客户的要求，客户对房源比较失望，失去了继续看房的兴致。对于这种情况，售楼员首先要了解清楚客户对房源的不满意处在哪里，然后以此为基础，为客户重新匹配符合其需求的房源。
为了敦促客户尽快过来看房，售楼员可以利用一些对客户有利的理由进行要约，比如，业主因工作调动或急需用钱而急于卖房、前一位客户因为资金不足而放弃购房等，让客户觉得能从中获得优惠和好处，从而激发客户前往看房的欲望。当然，售楼员也可以故意制造一种房源很抢手的气氛，唤起客户的危机意识和紧迫感，促使其立即答应你的看房邀请。
话术示范
范例1
售楼员：“沈先生，您好，我是××房产公司的小刘。”
客户：“哦，找我有什么事情吗？”
售楼员：“沈先生，是这样的，我们公司昨天刚收了一套优质房源，是××小区的，您明天有时间吗？我带您过去看看。”
客户：“哦，不好意思，我明天没空，等我有时间再去吧。”
售楼员：“是这样的，沈先生，这套房子在12层，朝向、户型、格局、小区环境都非常好，而且是新装修的。由于业主做生意急需一笔钱，所以价格比市场价低了一大截。所以就第一时间通知您了。”
（用房源优势和价格优势吸引客户来看房）
客户：“哦……”
（客户被打动，但仍然有些犹豫）
售楼员：“刚才我有好几个同事都向他们的客户推荐了这套房源，好像有几个客户明天下午就要过来看房。而且，业主在好几家中介都做了登记，像这么好的房源，大家肯定都是做重点推荐的。如果您不尽快抽时间过来看看，恐怕就会被别的客户抢先买下了。”
（用房源抢手激发客户的危机意识）
客户：“哪有那么快？看的人虽然多，但不一定马上买啊。”
售楼员：“嗯，您说得很对，但是看的人多了，业主很可能会趁机涨价的，到时候再买恐怕就要多花不少钱了。我知道您很忙，但是这确实是一套难得的好房源，所以希望您能尽快抽个时间过来看看。”
（先肯定客户的观点，然后用业主有可能涨价激发客户的紧迫感）
客户：“嗯，那好吧，我明天抽时间过去看看。”
售楼员：“好的，沈先生。那请问您是明天上午方便，还是下午方便呢？我打电话跟业主说一声。”
（用二选一的方法跟客户敲定看房时间）
客户：“明天下午吧。”
售楼员：“那我明天下午2点在小区旁边的工商银行等您。”
（跟客户确认具体的看房时间和地点）
范例2
售楼员：“梁先生，您好，我是××房产公司的小刘，昨天有位业主刚在我们这里放了一个楼盘，我觉得非常符合您的要求。您有时间过来看看吧？”
客户：“唉，我不想再看了，我这个月都看了八九套房子了，没有一套合适的，有一两套条件还不错，可是业主的报价实在高得离谱！”
售楼员：“呵呵，梁先生，您真是一个爽快人，有什么说什么，我觉得与您这样的人打交道特别痛快。您刚才说的这两点确实是实情，也难怪您不想再看了。”
（赞美客户，同时对客户的说法表示理解和认同）
客户：“就是嘛。”
售楼员：“不过我刚才说的这套房子不一样，它几乎是全新的，就业主的孩子结婚时住过两个月，后来一直闲着。楼层、朝向、格局都非常符合您的要求，而且相当于免费送了您装修，非常划算。您要是现在方便，就过来看看房子吧，我在店里等您。”
（用房子的卖点和性价比吸引客户来看房）
客户：“现在就去看啊？”
售楼员：“嗯，待会我有个同事还要带一位客户过去看这套房，我听说这位客户挺有意向的，我怕他万一看上了，当场下了定金，您就没办法再看了。”
（用房源很抢手给客户制造一种紧迫感）
客户：“那好吧，我马上过去。”
客户绕开房产公司，私底下与业主成交了
情景描述
客户跟随售楼员看完房子以后，悄悄绕开房产公司，私底下与业主成交了。售楼员为了争取到公司应得的佣金，打算对业主和客户进行取证。
错误应对
1.打电话给客户，直接质问客户是不是与业主私自成交了，并进行电话录音，作为曾经带客户看房的证据。
（电话录音作为证据，的确具有一定的说服力，但这种直接质问的方式很容易引起客户的警惕）
2.打电话给业主，询问业主是不是与客户私自成交了，并进行电话录音，作为曾经带客户看房的证据。
（这种方式很容易引起业主的警惕，同样难以收到取证的效果）
3.亲自到业主家里，谈论先前带客户看房的相关事宜，并悄悄用微型录音笔录音，作为曾经带客户看房的证据。
（这种采集录音作证据的方式有些冒险，万一业主发现，很容易被业主反咬一口）
情景解析
售楼员在带客户看房前，要尽可能让客户签署看房确认书，这样可以有效防止客户与业主私下成交。一旦客户没有签看房确认书，并且与业主私下成交了，这对于售楼员来说，意味着辛辛苦苦找房源、带看房、帮砍价，这一切的努力都打了水漂。在这种情况下，售楼员为了挽回自己及公司应得的利益，必须想办法同业主与客户交涉。
在缺少看房确认书等有效证据的情况下，电话取证是售楼员最有效的一种保护自己权益的办法，即售楼员通过电话向客户、业主进行取证。在向客户、业主取证时，售楼员要注意几点：在取证之前，先要确定录音笔状态良好，要在一个相对安静的环境下进行，以确保录音清晰，以免因录音效果不佳而导致取证失败；在接通电话后，先要确认接听电话的就是业主或客户本人，不然就算成功录音也是无效的；在说出带看的房源时，一定要清晰地报出所带看房源的详细地址（小区名、楼号、单元号等）及带看的时间；注意问话技巧，录音时，售楼员应尽量放松，表现自然一些，谈话内容一定要围绕讨论带客户看房的事宜展开，不要引起对方的警惕，要让业主认同售楼员确实带某客户去看过该房源，同时也要让客户认同售楼员确实带着自己去看过该房源，这样才能获取有效信息，作为已经带看房源的证据。
话术示范
范例1
售楼员：“请问吴××先生在吗？”
（提及客户全名，以确认接电话的是客户本人）
客户：“我就是，请问你是？”
售楼员：“吴先生您好，我是××房产公司的小刘。”
客户：“哦，小刘啊，找我有什么事吗？”
售楼员：“吴先生，这个月6号我带您去看的××小区A栋5单元603的房子，您当时不是说要考虑一下吗？不知道您现在考虑得怎么样了？”
（客户已经私下与业主达成交易，所以售楼员一定要明确报出曾带客户看过的房源的小区名、楼号、门牌号以及单元号，以证明自己带客户看过该房源，否则客户一旦抵赖，该录音就是无效的）
客户：“这套房子啊，我回家后和太太商量了一下，觉得不太适合我们。”
（客户如此回答实际上等于承认了售楼员曾经带他去看过该房源）
范例2
售楼员：“请问郑××先生在吗？”
（提及业主全名，以确认接电话的是业主本人）
业主：“我就是，请问你是？”
售楼员：“我是××房产公司的小刘。”
业主：“哦，小刘啊，找我有什么事吗？”
售楼员：“是这样的，郑先生，我这个月6号不是带了一位名叫吴××的先生去看您那套××小区A栋5单元603的房子了吗？您当时不是跟我说低于82万元不卖吗？现在我有个客户出价80万元，可以付现款，不用按揭，您看能不能考虑一下？”
（引导业主确认之前售楼员的确曾经带客户吴××看过他的房子，注意也一定要明确报出小区名、楼号、门牌号及单元号，否则业主很可能抵赖，导致该录音无效）
业主：“哦，不过我现在不打算卖了，现在行情不好，我打算过段时间再卖。你以后不用再联系我了。”
（客户用行情不好来回绝售楼员，不过他这种回答实际上等于已经承认了售楼员曾经带客户看过该房源）
