①具体操作办法
在具体开展“两分两换”过程中，佛山市选取了禅城区镇安村、南海区桂城街道夏南二村、顺德区五沙社区居委会、三水区乐平镇大旗头村及高明区西江新城五个区开展试点。各区试点因地制宜、各具特色：
禅城区试点是由村集体通过引入开发商，利用征地的“集体留用地”合作开发，建设成商务、商住一体化的现代化城市新社区，与村民的宅基地及住宅进行对价置换，集体商务物业经营收入，用于村民的社会保障、基础设施建设、股份分红等。该村首期启动工程总建设面积按出地面积比例分成，村委会集体分成部分，作集体资产归村集体所有，经营收益用于集体经济发展、福利事业建设等；各村民小组分成部分，由村民按自愿原则，分期分批实行宅基地及住宅对价置换。村民小组分成的建设面积，置换后的剩余部分用于上市，所获收益归村民小组集体所有；南海区试点以“宅基地换房”为引擎，设计了“三分三换”方案，“三分”，即自治组织与集体经济组织分离、住宅区与经营区分离、宅基地与地上物业分离。“三换”，即居民住房置换公寓（含新物业）、旧宅基地换（新建）投资、旧宅基地使用权置换股权；顺德区为解决宅基地固化遗留问题，大良街道办事处对五沙村农民宅基地进行货币收购，通过土地整合利用部分土地建设公寓式住宅小区，再以优惠政策吸引农民上楼；三水区大旗头村通过旧宅基地置换房屋，实现农民集中居住，同时结合土地承包经营权置换社保开展土地流转，实现农业、服务业与旅游业三者合一，引导农业与第三产业结合，在促进农业发展的同时，保障释放的劳动力顺利向第三产业转移；高明区试点中，将农民宅基地及房屋根据“等价等量”原则，按照规定的置换标准换取西江新城“农村宅基地换房”社区中的房屋，原有的宅基地由政府统一征收、统一安排，以实现“土地节约集约有增量，农民安居乐业有保障”的目标。
②保障措施
针对“两分两换”工作中存在的问题，提出相应的保障措施，以推动置换工作的顺利进行。首先，创新金融支持。进一步完善农村住房抵押贷款各项制度，充分利用“两分两换”置换政策，积极开展农村住房置换贷款业务。要为农村建房设计专门的信贷产品，发放专项贷款，采用优惠利率加大融资和信贷支持。积极探索推广宅基地使用权抵押贷款等金融服务方式，拓宽农村融资渠道。特别为置换的农民提供小额贷款，帮助农民完成新房装修、搬迁等工作，为进行自主创业的农民提供政策优惠。其次，加大就业力度。开展“两分两换”后，农民生活成本逐步增加，只有保证其稳定的收入才能确保农民在真正走上城镇生活道路，对此需要积极开展就业培训，妥善解决农民就业问题。对此要加强农民就业创业的技能培训和指导，不断提高其就业技能和创业能力。同时鼓励在城镇集中居住区开发物业管理、社区公益服务岗位，为置换入住城镇的农民解决就业问题。鼓励相关劳动力密集型产业吸纳剩余劳动力，支持发展各类中小型私营企业，为农民持续就业创造条件。第三，完善社会保障。农民置换到城镇居住后，要积极探索完善社会保障制度，对农民参加医疗保险、就业保险及养老保险等方面给予相应的政策补贴。
③与现行制度及法律法规的冲突
******关于深化改革严格土地管理的决定规定：“禁止擅自通过村改居等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。”土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”同时，相关法律规定农村集体建设用地不得进行商业开发，而在开展“两分两换”过程中，村委会集体分成部分，作集体资产归村集体所有，经营收益用于集体经济发展、福利事业建设等；村民小组分成的建设面积，置换后的剩余部分用于上市，所获收益归村民小组集体所有，这与集体建设用地不得用于非农业建设明显冲突。
④存在的风险
补偿中诸多不确定引发的风险
在推进置换过程中，采用两种置换方式，一是直接发放补偿款，二是住房的对价置换。对于直接发放补偿款的，补偿金的标准如何确定，补偿金如何支付，支付期限是多久，补偿依据是住宅楼完工时的楼价还是动工时的楼价，是否考虑资金的时间价值，置换后农民是否能用补偿金购买到同等面积的新房，相关问题在试点中都未做出明确的规定。同时，采用对价置换方式补偿的，对价置换的标准如何确定，置换后的房屋是否能满足农民生活所需，这都是置换工作开展的关键，也是事关农民生活生存保障的重要问题，如得不到适当的解决将导致农民的合法权益受到损害，违背通过换房改善农民生活条件的初衷。
投资开发失败引发的风险
在整个置换过程中，各区都采取措施以保障农民合法权益，如禅城区利用征地的“集体留用地”合作开发，通过集体商务物业经营建立农村社保、基础设施、股份分红，南海区通过旧宅基地换投资，旧宅基地使用权换股权，试点地区不约而同的采用投资、股权形式作为保障措施，通过持股分红来确保农民的长远生计，但不可忽视的是从事商业开发具有潜在风险，若商业开发失败，农民不仅无法得到相应的红利，还要同企业承担债务。同时，由于目前农村投资环境不完善，村民担心开发商在合作开发中开发成本不透明，侵占集体资产。
置换工作“致穷不致富”的风险
宅基地换房使得农民上楼居住，某种程度上给农民的生活带来了不变，增加农民生活负担。首先，宅基地置换后，农民购置新房、搬迁、装修等，使得农民面临较大的经济压力。其次，农村原有宅基地规模较大，农民可在院中种菜取水，烧柴取暖，饲养家禽，节约家庭开支，而上楼居住后，随着而来的是物业费、税费、电费等诸多费用及生活开支增加，原有隐形成本成为明显成本。第三，若置换中农民的生活保障无法落实，农民没有稳定的工作收入，将导致这一现象进一步加剧。
（4）嘉兴模式
浙江省嘉兴市根据实际情况，将农村宅基地入市，开创了农村宅基地流转新模式。截止2009年10月底，嘉兴市13个试点已签约换房（或搬迁）农户已达11649户，完成农民拆迁8174户，在建（已建）安置公寓房、安置联排房、单体房分别为10587套、2798套和599套。仅嘉兴七星镇、龙翔街道等三个试点乡镇街道，已通过宅基地统筹建设，已置换出近万亩宅基地，可作为工业与建设用地。如果宅基地流转工作在嘉兴全部实施成功，可新增50万亩左右的工业与建设用地。
