矛盾二：宅基地不能充分流转和正常市场交易，造成宅基地资源大量闲置，同时隐性流转与交易大量存在。
在我国工业化、城市化的加速发展过程中，出现了农村人口历史性转移、迁徙，已经约有2亿～3亿农民从农村转向城市就业、居住，使当前农村居民的住房情况出现了复杂的结构性变动。根据有关部门调研分析，主要有四种类型：完全居住型，即农民家庭成员完全在农村就业和居住；不完全居住型，这是指农民家庭的部分成员在城市就业和居住，其他成员（主要是老人、妇女和儿童）仍然留居农村，前者通常在节假日返村；完全不居住型，即农民家庭成员完全在城市就业和居住；租约型，主要是指农村家庭有闲置房屋进行出租。
工业化、城市化的加速发展，使第一种类型的数量不断减少，第二、三种类型的数量不断增长，农村“空心户”和“空心村”已经成为比较普遍的现象。对于目前农村宅基地即房屋的闲置大致估算在10％～15％左右，即全国有近2000万亩处于闲置状态。在我国耕地面积大量减少，土地资源日趋紧缺的发展形势下，这是一个不能容忍的巨大资源浪费。
但另一方面，在实际经济生活中，为现有宅基地制度所不允许的“非法流转”和“非法交易活动”又大量存在。产生这种情况的最深层原因，是城市化发展引起城乡人口对向流动和多向流动，城乡人口大量混居和村民人口与非村民人口大量混居已经成为一种趋势，因此产生了巨大的农村住房需求。在不允许农村宅基地及房屋向非农流转的制度规定下，必然导致形成一个日趋活跃的宅基地隐性市场。尤其是在城乡结合部的城郊地区，农民宅基地通过私房买卖、出租和抵押等形式的私下流转与灰色交易大量存在。这种具有相当规模的私下流转与灰色交易活动，已经引发出越来越多的社会矛盾和法律纠纷，成为影响社会安定的一个重要因素。
矛盾三：宅基地的非商品化、非资本化和非市场化，造成当前市场发展中农民财产利益损失。
现在城市的房地产已经进入高度市场化发展阶段，城市住房已经成为城市居民最重要的市场化财产。在这种情况下，如果继续维持农村宅基地的非商品化、非资本化和非市场化，农民住房就就不能享受和城市居民住房一样的财产权力和可能获得的财产性收入，对农民来讲就不再是利益保护，而是一种财产的制度性损失了。
根据经济学的原理，一个物品只有在充分交易和充分竞争的情况下才能显示其真实的市场价值即交易价值。在目前制度下，宅基地使用权不能进入市场，交易价值为零。宅基地房屋不能市场化交易，就只能进行简单的成本价值估计。
这样，在有农民宅基地参与的大量交易活动中——无论是政府拆迁还是私下买卖、租赁。农民宅基地的真实交易价格就肯定会被低估。
三、宅基地市场化流转势在必行
农民一旦拥有宅基地的永久使用权和完整物权，不但农田耕地可以得到保护，而且农民的切身利益也能得到有效保护。建立这样一种“复合所有制”可以满足四个重要的价值取向和政策目标：
第一，提高土地利用率，进一步有效保护农田耕地。农民有宅基地的永久使用权和家庭继承权，集体不再分配新的宅基地，就可以最终切断农村生产用地和农民宅基地之间的“血缘关系”，最终改变那种人口自然死亡不退宅基地，新建户不断圈占耕地的状况。
第二，既有利于保护农民土地利益，又能为农民创造资本性财产。农民有宅基地的永久使用权和完整物权，就可以在市场活动中对宅基地及房屋进行合理的估值、估价，避免市场交易和政府拆迁活动中的压价行为，农民的房屋就可以同城市居民的房屋一样成为资本化财产，除了具有升值的可能性之外，还可以作为抵押物品得到金融机构的贷款。目前市场资金进入农村和农民家庭的最大障碍是无抵押，一旦农民房屋可作为贷款抵押品，很可能为市场资金进入农村打开一个制度性缺口。
第三，促进农民城市化发展，为打工农民提供稳定的城镇居民条件。对那些进城打工又希望在城市长期就业和留居的农民，最大的障碍是城市住房成本很高，商品房价格无法承受，政府对城市中低收入居民实行的廉租房和经济适用房政策又不能惠及他们。在获得宅基地的永久使用权和转移权之后，这些农民就可以同城市居民一样地进行房屋市场化出售，为改善城市住房条件提供有效资金手段，为他们最终留居城市创造条件。
第四，有利于推动新农村建设。现今我国的村镇规划水平参差不齐，有些地方规划只是图纸上面画画、墙上挂挂，一些地方甚至长期不搞村镇规划，或在规划中不讲科学，只注重新房要整齐划一，而忽视对旧宅基地的改造利用，造成农民建房的随意性。加上建房时受自身条件的限制，给采光、通风、排水等留下隐患，致使房屋折旧率不高，不仅浪费了农民的钱财，还占用了大量的土地。展开宅基地的清理整顿，推行宅基地流转，可以有效减少农民执行乡镇规划的阻力，有利于农民提高节地意识，美化村容，建设社会主义新农村。
四、宅基地应怎样实现市场化流转
把农村宅基地纳入生产要素市场的体系之中，建立农村宅基地市场，应当是一个改革的基本方向。解决当前农村宅基地面临的问题和矛盾，有两种不同的思路：第一是维持原有宅基地现有的产权制度安排，在此产权制度下强化政府管理，并进一步把有关管理政策如土地限额、不允许宅基地及居屋市场买卖等纳入法律法规体系；第二是完全推倒现有的宅基地产权制度，恢复新中国成立初期的农民所有制性质，实行耕地集体所有和宅基地私人所有制的双重所有制。
按照十七大关于“发展和完善各类生产要素市场”的方针，把农村宅基地纳入生产要素市场的体系之中，建立农村宅基地市场，应当是一个基本方向。为了推动农村宅基地市场化改革，可以探索建立一种农村宅基地的“复合所有制”。
首先，把宅基地的永久使用权交给农民。在“一户一宅”和面积限额的政策规范下，宅基地的占有权、使用权、收益权、转移权归农民所有，宅基地可以买卖，也可以继承，是农民的私有无权。与此同时，集体不再分配新的宅基地。
其次，集体享有对农村宅基地的规划权和使用监督权。集体根据政府的统一城镇规划行使村庄的建设规划权，农民宅基地的市场交易行为必须在规划制约下进行。同时，集体有权对农民宅基地的使用进行规范管理，并加以监督。例如宅基地可以转让出售，但不能转让出售给犯罪者，或转让出售给造成村庄污染和破坏村庄生活秩序的人。一旦出现这类情况，集体就有执行使用终止的权力。
“复合所有制”要以农民家庭的宅基地进行法定确权为基础。即在“一户一宅”和面积限定的既定政策下，把占有权、使用权、收益权、转移权的完整产权交给农民，经过登记取得合法证书。同时也把集体所有权对宅基地的权力内容依法确定下来。
再次，全国各地情况不同，发展差距很大，农村宅基地的经济价值差异也很大，宅基地市场化改革需要根据各地发展差异分类进行。在发达地区和大城市郊区，可以考虑直接建立区域性宅基地市场交易。对欠发达地区和城市远郊地区，可以由政府出面组织，对农民宅基地及住房进行整体规划和集中改造，以避免农民个人自发流转带来的种种问题。
【作者简介】黄海姣 浙江大学思想政治理论教学科研部马克思主义中国化专业硕士生 浙江 杭州 310012
参考文献
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