然而，危机的演进表明这种想法只是一相情愿；“火箭筒”的威慑与“政府隐性担保”一样，无法阻止局势的恶化。美国财政部与“两房”一道，与主要投资者进行了广泛沟通，也于事无补。
房贷市场违约情况持续恶化，“两房”不断下跌的股价使得股权融资越发困难。包括中国央行在内的全球债权人持有其总值1.3万亿美元的未到期债券，它们在向保尔森和美联储施加压力。同时，由于这些债权人开始撤离“两房”资产，使得其收益率上升，进一步加大融资成本。“两房”的生存危机加剧，美国政府的干预已经不可避免。
9月7日，保尔森和联邦住房金融署署长洛克哈特召开新闻发布会，终于祭出其口袋里的“火箭筒”--市场期待已久的“两房”救援方案。
2000亿美元救援
救援措施大致分四个方面。
首先，联邦住房金融署成为“两房”的托管人，代表美国政府管理两家公司。原有高管悉数出局，美林证券前任副董事长赫伯特·阿里森、凯雷集团高级顾问戴维·莫菲特分别出任房利美和房地美总裁。
其次，美财政部和联邦住房金融署签署一份《高级优先股【以区别一般优先股】购买协议》，得到相当于80%普通股的认股权证，保证购买足量优先股以保持“两房”资产净值为正。如此一来，无论形式上还是实质上，“两房”都已经被国有化。
根据协议，财政部将立即通过优先股向“两房”各注资10亿美元；注资最高可达1000亿美元，且协议没有终止期限。这一机制保证了财政部可以视情况需要多次向“两房”注资。
第三，财政部创立了一项保证贷款信用工具作为“两房”的短期流动性工具，以保证它们能够清偿到期债务和利息。
最后也是最激进的措施，财政部可以在公开市场收购“两房”发行的按揭抵押证券，以直接降低按揭利率与美国国债利率之间的利差。
事后来看，后两项措施的激进程度在金融市场的预料之外。
在发行总额高达2000亿美元优先股的前提下，财政部再为“两房”做紧急流动性安排，目的只有一个--给“两房”融资提供双保险，从而给债券投资者吃下一颗定心丸。更有甚者，财政部可以自行购买“两房”的按揭抵押证券，以保证按揭市场的正常运作，拉低按揭利率。其稳定房地产金融市场、增强投资者信心的良苦用心昭然若揭。
同时，保尔森强调了救援方案的临时性质：2009年年底之前，“两房”可以将总投资组合由目前的1.55万亿美元增加到1.7万亿美元；此后，财政部将协助国会拟定一项解决“两房”问题的长期计划，两家公司开始以每年10%的速度减少投资规模，最终分别控制到2500亿美元，总计5000亿美元。其最终目的是改变“两房”的私人所有、国家担保的模糊性质，彻底实现私有化。
但这无疑是一个非常长期的目标，按照其资产缩减速度大概需要12年时间，也就是说将横跨三任总统任期，这无疑为“两房”的未来又增加了不确定性。
优先股购买注资协议将当前资金注入量降到最低，最终的损失与所需政府注资额将视“两房”的经营状况而定。仅就优先股注资一项，美国政府救助“两房”的或有成本会达到2000亿美元左右，这还只是一个机会成本。“两房”国有化的真正成本，取决于“两房”持有的房贷资产未来到期变现的情况。
根据纽约大学教授努依尔·鲁比尼的测算，因为“两房”持有的大多是优质的按揭资产，如按最终损失率5%来计算，“两房”国有化的最终成本约在2500亿～3000亿美元之间，约占美国2007年GDP的2%左右。
20世纪90年代，美国储贷机构危机的最终成本达到1400亿美元，考虑通胀因素，相当于今天的3000亿美元。因此，尽管这是历史上最大规模的救市行动，对于美国经济来讲，其直接成本仍然是可以承受的。相反，如果美国政府袖手不救，必将引发金融市场和美国经济的系统性危机，损失将无法估量。
“两房”均为纽交所上市，但同时为国会通过法案设立的“政府支持企业”，通过直接购入房贷或提供机构担保，发行房贷支持证券，提供住房贷款二级市场融资，实现其发起章程规定的保证购房者以低息获得房贷之职责。
次贷危机爆发以来，金融机构大批撤出房贷支持证券发行市场，而“两房”占有了新发住房贷款融资市场份额的70%以上，通过发行机构房贷支持证券【agency MBS】，承担了目前住房贷款融资市场绝大部分的流通功能。而“两房”相关债券利率上升，直接导致“两房”融资成本上升与其所支持的房贷融资利率上升，进而影响买房者获得房贷利率，业已风雨飘摇的房地产市场无疑将雪上加霜。
瑞士信贷证券债务抵押债券研究部董事颜勇告诉《财经》记者，“两房”影响消费房贷利率，主要是通过提供担保。对于符合其标准的贷款，“两房”提供担保，使得信用风险降低，投资者所要求的收益就降低，而对最初贷款的银行或机构，其面临的利率也可以降低。如果“两房”成本上升，必然要收取更多【担保】费用，并最终转嫁给借款人。
因此，尽管救市成本高昂，纳税人为“两房”埋单也会助长道德风险，美国政府仍不得不救。
几家欢乐几家愁
“两房”救援方案下，赢家与输家泾渭分明。
救援方案明确表明，在“两房”新的债权股权排序中，财政部发行的“两房”高级优先股优于普通股和一般优先股，但次于“两房”发行的优先债和次级债；而且新发优先股享受分红，既有普通股和优先股的分红被永久取消。
债券投资者毫发无伤，甚至获利甚丰。9月8日，“两房”10年期的房屋抵押债券与同期美国国债的利差减小了30个基点以上，30年期债券的利率下降了近100个基点。房利美2011年到期的次级债收益率较可比国债利差更是大跌3个百分点，债券价格暴涨。
美财政部将“两房”国有化，外国央行和机构投资者的利益将得到美国政府背书保障，大大降低了其债券的违约风险，无疑有非常正面的影响。
相形之下，股票投资者损失极为惨重，优先股和普通股均一日暴跌80%以上。“两房”普通股与优先股股东的股权被稀释，且不再获股东派息。其中，多数普通股为个人投资者，退休基金及共同基金持有；对于纳税人是种负担，政府可高达数千亿美元的注资额终将由公共资金支付。
值得注意的是，许多美国中小银行可能因此面临生存危机。根据美国银行监管规定，银行可以将优先股作为监管资本，因为其性质接近债券，且股息较高，所以银行机构持有大量“两房”的优先股。
标准普尔9月8日称，美国及欧洲银行共持有“两房”总额约50亿美元的优先股，其中不乏一些资本金有限的中小银行。
“两房”救援方案可能会陆续引发一些银行机构的倒闭。从财政部和联邦住房金融署的声明来看，虽然已经预见到了这一情况，但是监管当局仍痛下狠手。在他们看来，“两房”股价的暴跌将加快一些小银行的倒闭，但并不会把更多的机构带入困境，而大中型银行应该可以在调整中独善其身。
对于美国房市，此举被认为是重大利好。有分析师认为，今后几周内30年房贷利率将大幅下降25～50个基点之多，将对房市产生不小的刺激作用。美房地产业内人士普遍认为，房贷利率下跌1个百分点对于??房者而言相当于房价下跌10%。
通过救援方案，美国政府企图通过较少的资金稳住市场信心，但许多分析人士认为，政府终将拿出真金白银为“两房”巨大的房贷市场相关损失埋单。
9月9日开始，市场的乐观情绪逐渐消退，政府营救“两房”带来的财政成本问题开始浮出水面。国会预算办公室声明，布什政府应在目前财政预算中计入承担营救成本。
也有经济学家认为，大举发行国债以帮助注资，将影响美国国家的信用评级，稀释现有国债投资人的权益。
机构风险分析公司的克里斯惠伦告诉记者，财政部接管，对于市场与纳税人终究是好事。
虽然中期“两房”可能需要更多公共财政补贴，但随后的两房发债借款成本可望降低。同时，接管后“两房”将专注于为房贷机构提供二级市场做市商的角色，恢复作为公用事业企业的角色，而不会贸然涉足一些高风险投资。
虽然市场初期对于接管计划反应积极，但长期挑战在于，当“两房”逐渐撤出房贷证券市场后，是否有足够的私人部门有兴趣接手。“两房”自身作为“政府支持企业”的结构改革问题，两家公司作为上市企业却拥有政府隐性担保的问题久受诟病，但国会最终将何时达成一致并拿出最终改革方案，尚不明朗。
美国企业研究所政府支持企业专家阿里克斯·波洛克告诉记者，财政部营救“两房”计划的“最极端部分”是财政部将成为房贷资产的直接投资者，所需资金由发国债来融资进行，“这样一来，最大的危险在于，政府成为全体纳税人投资的主体，这些投资决策本应由私人部门承担”。
波洛克认为，目前的计划只是暂时性的，乃是为了缓解当前的危机，关于两机构未来究竟会被彻底公有化还是彻底私有化，已经开始在国会讨论，预计到2008年年底还不会有结果，“如果民主党上台，彻底公有化可能较大，即更多接受国会监管；如果共和党上台，则会完全私有化，任其自身自灭。”
外国央行抉择
一位不愿具名的国内央行研究专家认为，美国政府接管“两房”，实属为拯救美国经济与国家形象的无奈之举，从目前方案来看，全球债主暂时可以松口气，但长期来看中国损失不可避免，“无非是个长痛还是短痛的问题”。
他指出，美国政府接管潜在注资额巨大，除非继续能从外国人那里筹资，不然就要发行大量国债，导致国债价格下跌，现有国债持有人会受到损失。
《财经》特约经济学家谢国忠甚至认为，美国政府实质已经破产，“最终来说美国政府只能通过印钞票来解决问题”。
谢国忠认为，目前的援救计划很大程度是拖延时间，因为处在新旧政权交替期，本届政府不愿承担实质行动带来的负面后果；他建议中国应该趁着目前因政府营救“两房”行动带来的短暂利好，趁着市场信心恢复的短暂窗口，抛售“两房”相关债券。
目前“两房”自身发行债券与其担保的房贷支持类债券总计达5.3万亿美元，外国央行持有其中的1.3万亿美元。根据美财政部2007年6月的数据，中国持有3760亿美元，而国际上一些央行研究专家估计中国实际持有量远过于此。
过去几年中，“两房”在将新兴经济体的资金引入美国住房市场的过程中起到至关重要的作用，其中政府在每一步都有介入。美国不仅需要政府的钱来支持住房市场，还需要外国政府的钱。救援行动出台的背景便是，世界上的中央银行以及一些其他主要债券投资者认为隐性的美国政府担保已不足够，美国政府需要将担保明确化。
中国央行行长周小川9月8日表示，中国投资者欢迎美国政府援助“两房”举措，“这项政策有积极作用”。
9月3日，美联储托管外国央行机构债持有量账户数据显示，此前一周持有量有显著下降，下降达97.5亿美元。联储的托管持有量约占所有已知央行机构债持有量的90%，该托管账户变化反映了世界各国央行在上一个月中对于两房债券的态度。
另有数据表明，截至9月3日，各国央行托管持有机构债数字比7月中高峰时期下降了274亿美元。
美林证券中国经济学家陆挺认为，“两房”危机与次贷危机相比，对于中国有更深远的影响，“两房”发行或担保的相关证券占有中国1万亿美国证券持有量的40%。而次贷相关证券只占3%。中国短期内不会抛售机构债，但对于新购买会更谨慎。
陆挺还认为，美国“两房”事件应坚定中国政府警惕投资泡沫及监管调控的决心，促使中国清理国内一片混乱的房地产行业，对于银行系统监管也会加强。
《财经》2008年第19期 吴莹 胜寒等/文
“两房”教训
接管“两房”，不是一个值得盲目仿效的先例，而是一出不幸的金融悲剧。
2008年9月8日，美国财长亨利·保尔森面色凝重地宣布，美国政府将正式接管两艘正徐徐下沉的金融“泰坦尼克号”--房利美与房地美。
保尔森的这一决定，为世界经济史增添了历来最大的政府金融援救案例。这一年来，美国房市危机与金融危机相互交织，形成了一个越演越烈的恶性循环。美国房市的大跌使“两房”首当其冲，陷入了金融风暴的最中心，其资产不断减值缩水，亏损日益增加，资本急剧下降，投资者的信心几乎丧失殆尽。在“两房”山穷水尽之际，除了被政府强行接管，已别无他途。
民主政体与开放社会，导致美国对重大经济金融问题历来众说纷纭。但是，对于处置“两房”的紧急方案，美国朝野的反应却展现了罕见的共识。从两党总统候选人到国会参众两院，从主流经济学界到媒体，皆给予了相当大的认可与支持。连一有空就会撰文抨击布什政府的经济学家克鲁格曼，也称政府接管“两房”是“正确的决定”。
被迫之举
美国常常自我标榜【也往往被世人所承认】是世界上最奉行自由市场哲学的国家，但美国政府这次接管“两房”机构，构成了全球最新与最大的金融干预事件。尤其不可思议的是，这样罕见的行动竟是由一个保守的共和党政府所采取的，由一位大半生涯在华尔街度过、备受尊敬的财长所策划。美国政府这样的干预行动，也是被形势所迫使然，无可奈何也。
其实，“两房”的历史背景与性质，早就为今天美国政府不得不采取的行动埋下了种子。在其作为“政府支持的企业”这样一个模棱两可的角色界定下，“两房”历来享受了几乎与美国主权债券同样低的融资成本，从而客观上刺激了“两房”机构漠视风险肆无忌惮地扩张业务，资产负债平衡表急剧膨胀，成为占据美国住房与金融体系中心位置的两家超级住房融资机构。“两房”的巨大业务量，扭曲了美国住房融资市场的风险定价，客观上助长了美国住房价格近年来的扶摇攀升和房地产泡沫的产生。这种政府隐含担保所造成的“道德危害”，是酝酿这次美国房地产危机与金融危机的重要原因之一。
“两房”是名副其实的“大而不倒”的金融机构。它们直接持有或担保了5.4万亿美元的巨额住房按揭债券，占全部住房按揭贷款近乎一半。而在次贷危机爆发后，随着其他银行萎缩房贷业务，“两房”的作用更是进一步迅速膨胀。在保尔森宣布“国有化”之前，“两房”所提供的信贷，已经达到了美国全部新增住房按揭贷款的四分之三！
