1978年以来，我国每年约有1500万农村居民转变为城镇居民，形成了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外，还有大批农村剩余劳动力涌入城市。据中国农民工监测调查显示，2009年度全国外出农民工达1.4533亿人。他们虽未真正成为城镇居民，但常年居住于城市。
有人认为在房价不断上涨问题上，城市化也是一个很重要的推进因素。这种看法正确吗？城市化是否能为高房价买单呢？
房价问题引发了人们较多的讨论和关注。有人认为，城市化是助推房价上涨的重要原因。但也有人认为，城市化是我国发展的一个必然趋势，不能将房价上涨“归罪”于它。那么，城市化与房价之间有怎样的关系？城市化必然导致房价上涨吗？
我们都知道，中国是传统农业大国，向工业化国家迈进，还是近三四十年的事情，与工业化相伴随的城市化，从来就是一件任重道远之事，非常复杂，需要解决许许多多的前置性、伴生性和矛盾性的任务。将农地变成工地、将农民变成市民，完成了一次身份置换，还只是城市化进程一个小小开头，还处于名义上的城市化阶段。
一部分人认为，城市化是房价上涨的推动力，毕竟从理论机制来看，城市化对房地产价格上涨具有一定的正向促进效应。而城市化水平与商品房销售价格时序数据的计量分析也显示，城市化水平和房地产价格之间存在着长期的均衡关系。可见，从长期来看，城市化的确会带动房地产价格的上涨。
首先，城市化会增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中，大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民，从而带动了相当的城市住房需求。城市化还带来大量的配套商营房屋和服务用房需求，譬如，办公、机关、社会服务、医院、学校等方面的用房快速增加。伴随着城市化进程的上述因素的综合作用，必然带来城市房地产需求总量不断扩大。这在一定程度上拉动了房地产价格持续上涨。此类上涨可称为需求拉动型。
其次，快速城市化会导致城镇用地紧张，推动房地产价格上涨。城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用众多的土地资源，且我国城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗费更为突出。1996年到2008年，我国城镇人口年均增长4.1%，城市建设用地面积年均增长达6.2%，土地使用速度超过城镇人口增长速度。由于城镇土地资源总量有限，大量的用地需求自然会推动土地价格上涨。土地价格上升还会起到联动作用，使得房屋价格跟着上涨，此类上涨可称为成本推动型。
上面的看法看起来论据充分，似乎很有道理，但情况真的如此吗？是否能把当前的高房价主要归因于快速城市化呢？
恐怕答案并没这么简单。城市化从供给与需求两个方面对房地产价格产生促进效应，但是，这种效应主要表现为长期效应且较为稳定。而这两年我国房价快速攀升，这显然就不单单是城市化的作用了。
我们必须承认，这两年城市化速度非常快。按国家统计局公布的数据显示，2009年我国城市化率已达到45%，并以每年1%的速度增长，这意味着每年有将近1300万农村人口要进入城市。确实，农民进城后存在着对住房的迫切需求，农民工能否做到“居者有其屋”，是其能否顺利实现由农民向市民身份转换的一个基本条件。但就我国城市商品房市场的现实情况看，农民工现在不是未来也不会是这一市场的需求主体。
虽然近年来随着劳动力成本上升，农民工的收入水平有了一定提高，但农民工大多为“打工族”，所从事的工作多为简单劳动，技术含量低，月收入在1500~2000元者较为普遍，达到3000元甚至更高者为数寥寥。在扣除必要的自身生活成本、赡养家人支出和子女教育支出后，所余不多甚至完全没有剩余。
再看一些大城市的商品房房价，每平方米动辄上万元甚至几万元，一些地级市也在每平方米五六千元。在畸高的房价水平下，连大城市的白领乃至中等收入阶层都买不起房，农民工要买房置业岂不是太困难了？他们孱弱的购买力决定了其不可能成为城市商品房的购买者。自然，农民工进城所带动的城市化，与城市商品房的高房价也就没有必然的、本质的内在联系。无视农民工的实际购买能力，不对与农民工购买能力相适应的住房需求结构进行认真分析，仅仅依据我国城市化进程加快就肯定高房价的合理性和持续性，是没有道理的。
城市化对房价上涨可能会有一些影响，但不能把城市化视为支撑高房价的刚性需求，毕竟农民工的住房需要不等于其住房需求。农民工需要住房与有能力购买住房，这完全不是一个概念。前者是一种良好的主观意愿，后者才是实实在在的需求。
人民币升值：全球资本搅动中国楼市
央行数据表明，2009年9月末外汇储备余额攀至22726亿美元，同比增长19.26%，再创新高。三季度外汇储备增加1410亿美元，其中9月增加618亿美元，而一季度外汇储备增加只有77亿美元。据中金公司估算，剔除投资收益和汇兑损益，同时考虑到对外投资引起的资金流出，三季度不可被解释的资本流入或超过500亿美元。
这里的不可解释资本俗称热钱，它们的涌入将搅动中国楼市，给中国的楼市带来更大的压力。那么，为什么这些热钱要布局中国呢？中国楼市又将受到怎样的影响呢？
这500亿美元大致可归为热钱或游资。它们涌入内地的目标很明确：通过投资资产品和股权获益，而且多是短线操作，股市和楼市是两个主要领域。单从楼市分析，进入的热钱主要是各类基金，这些基金在境外募集，由国际金融机构运作，包括大摩、花旗银行、瑞银等知名投行，也有中东和东南亚非著名机构；有些专注于房地产投资，有些则是多元化投资，追求绝对回报率是其天职。在当前中国国内通胀预期高涨、人民币升值压力加大以及美国二次推出“量化宽松”货币政策的背景下，“热钱”已成为对包括中国在内的多个新兴市场推波助澜的“妖孽”。
实际上，近几年热钱在内地已折腾了几番。大致从2004年开始，海外基金整栋收购成熟物业和散户炒房的规模迅速增长，为一线城市的房价高潮，出了一把力。为了抑制房价飙升，2006年国家出台了“171号文”，限制外资购房，炒房比重因此明显下降，部分资金转而进入各种房地产企业和项目的股权投资领域。但是从海外流入国内的热钱，并未因中国政府限制外资炒房而停步。一些外资仍利用政策间隙进入中国楼市。有关专家指出，若热钱持续大量流入，将给中国的货币政策操作造成巨大的困扰，并加剧国内房价水平上涨的压力。
国家统计局的一份研究报告指出，自2006年2月份起，押注人民币升值的热钱卷土重来。那么，这些热钱流动的风向标又将指向哪里？股市期货、货币汇率，还是房地产？对于仍然在赌人民币升值而进入的跨境资本来说，恐怕最大的可能还是房地产。可以说，在国内金融市场尚未放开的背景下，具有稳定高收益的房地产行业顺理成章地成为境外资本的投资平台。
外资在推高中国房价中究竟扮演什么角色、起了多大作用，确实需要进行定量分析，不应妄加评估，但外资热衷进入楼市，追逐利润之本性也是不争的事实。按照马克思的观点，如果有100%的利润，资本会铤而走险；如果有200%的利润，资本会藐视法律；如果有300%的利润，资本便会践踏世间的一切。
海外热钱进入中国后，必然推高股价和房价。其作用机制可分为直接和间接两类。直接作用很简单，需求增加了，自然使资产价格上涨。在楼市中，海外资金更喜欢购买高档物业，比如今年以来一线城市豪宅热销，其中港台客占据相当大的比重，个别上海豪宅去香港推广，获得追捧的程度出人意料；至于深圳，“近水楼台先得月”，无论2007年还是2010年，楼市中投资投机比重都居全国第一。
间接作用则是制造流动性。我国流动性过剩，主要有两大源头：一是信贷量过大，比如今年前三季度人民币贷款新增量达8.67万亿元，而2006~2008年分别只有3.18万亿元、3.63万亿元、4.91万亿元。二是外汇储备增加过快，增加一美元外汇储备，必须发行等价的人民币，三季度外汇储备增加1410亿美元，对应新增9630亿元人民币。而2007年全年国家外汇储备增加4619亿美元，对应新增人民币33740亿元人民币。
其实热钱推高房价问题不止在中国存在，为给炒房地产的热钱降温，澳大利亚就规定，外国人只能买新房，不能买二手房。再譬如，我国香港日前向本地楼市投放杀伤性武器：增推“额外印花税”，据说新政推出4天后成功冻结香港炒楼之风，部分香港指标性大型楼盘出现罕见的“零成交”。
总之，楼市调控之路障碍重重，既要应对投机炒作，又要面对土地财政。尤其是流入楼市的境内外热钱，已成为当前调控最大的“拦路虎”，如何击退这只“拦路虎”是眼前迫切需要考虑的问题。
